Welche Kaufnebenkosten entstehen
beim Hauskauf?
Beim Kauf einer Immobilie konzentrieren sich viele Käufer zunächst auf den Kaufpreis. Tatsächlich entstehen zusätzliche Kosten, die häufig unterschätzt werden – und die den Eigenkapitalbedarf erheblich beeinflussen. Je nach Bundesland und Provisionsregelung liegen die Kaufnebenkosten meist zwischen 5 % und 15 % des Kaufpreises.
Die Kaufnebenkosten gehören zur Kapitalebene einer Immobilienfinanzierung. Diese Ebene beantwortet unter anderem:
- Wie viel Eigenkapital wird für Nebenkosten benötigt?
- Wie hoch ist die tatsächliche Gesamtinvestition?
- Wie beeinflusst das den Beleihungsauslauf?
Die Höhe der Kaufnebenkosten beeinflusst die benötigte Eigenkapitalquote, den Beleihungsauslauf und die Finanzierungssumme.
Mehr zur Kapitalstruktur in der FinanzierungsarchitekturRechner: Kaufnebenkosten beim Hauskauf berechnen
Mit dem folgenden Rechner können Sie die voraussichtlichen Kaufnebenkosten überschlägig berechnen – aufgeschlüsselt nach Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler.
Orientierungswerte – tatsächliche Beleihungswerte variieren je nach Bank und Beleihungswertgutachten.
Dieser Rechner dient der Orientierung und ersetzt keine individuelle Finanzierungsberatung.
Die Kaufnebenkosten müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden. Wie viel Eigenkapital insgesamt sinnvoll ist – und wie es sich auf Beleihungsauslauf und Konditionen auswirkt – erläutern wir im Artikel zum Eigenkapitalbedarf.
Wie viel Eigenkapital braucht man für einen Hauskauf?Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer wird beim Kauf einer Immobilie vom Finanzamt erhoben und ist in den meisten Fällen die größte Einzelposition der Kaufnebenkosten. Der Steuersatz hängt vom jeweiligen Bundesland ab und liegt zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen.
| Bundesland | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 5.0 % |
| Bayern | 3.5 % |
| Berlin | 6.0 % |
| Brandenburg | 6.5 % |
| Bremen | 5.0 % |
| Hamburg | 5.5 % |
| Hessen | 6.0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6.0 % |
| Niedersachsen | 5.0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6.5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5.0 % |
| Saarland | 6.5 % |
| Sachsen | 5.5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5.0 % |
| Schleswig-Holstein | 6.5 % |
| Thüringen | 6.5 % |
Sonderfall Verwandtenkauf: Beim Kauf einer Immobilie zwischen bestimmten nahen Verwandten – etwa zwischen Eltern und Kindern oder zwischen Ehepartnern – kann keine Grunderwerbsteuer anfallen. Ob dies im konkreten Fall gilt, hängt von der rechtlichen Gestaltung des Kaufvertrags ab.
Notar- und Grundbuchkosten
Der Kauf einer Immobilie muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Die dabei entstehenden Notar- und Grundbuchkosten sind gesetzlich geregelt und richten sich in der Regel nach dem Wert des Kaufvertrags beziehungsweise der jeweiligen Eintragung. Maßgeblich sind dabei insbesondere die Vorschriften des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG).
Im Regelfall fallen beim Immobilienkauf nicht nur Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags an, sondern zusätzlich für die Abwicklung über den Notar und für Eintragungen im Grundbuch. Dazu gehören typischerweise die Auflassungsvormerkung, die spätere Eigentumsumschreibung und – wenn der Kauf fremdfinanziert wird – häufig auch die Bestellung und Eintragung einer Grundschuld. Welche Positionen im Einzelfall tatsächlich anfallen, hängt von der Vertragsgestaltung, der Finanzierung und dem konkreten Abwicklungsaufwand ab.
Für den Kaufvertrag selbst sieht das gesetzliche Kostenverzeichnis typischerweise eine 2,0-Gebühr für Beurkundung, Entwurf und rechtliche Gestaltung vor. Hinzukommen können insbesondere eine Vollzugsgebühr und eine Betreuungsgebühr, etwa für die Abwicklung des Vertrags und die Überwachung von Fälligkeitsvoraussetzungen. Zusätzlich entstehen regelmäßig Auslagen sowie Umsatzsteuer auf die Notarkosten. Auch bei der Finanzierung können weitere gesetzliche Gebühren anfallen, etwa für die Beurkundung einer Grundschuld und gegebenenfalls für deren weitere Abwicklung.
Die Grundbuchkosten entstehen daneben beim Grundbuchamt. Typische Gebührenpositionen sind die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die Eintragung des Eigentumswechsels, die Löschung der Vormerkung und – bei Finanzierung – die Eintragung der Grundschuld. Diese Positionen werden jeweils gesondert berechnet, weshalb sich die Gesamtkosten nicht seriös mit einem einzigen starren Prozentsatz beschreiben lassen.
In der Praxis wird für Notar- und Grundbuchkosten beim Standardkauf mit einer groben Orientierung gearbeitet. Diese kann im Einzelfall aber nach oben oder unten abweichen, insbesondere wenn zusätzliche Erklärungen, Genehmigungen, Belastungen, Löschungen oder besondere Finanzierungsvorgaben zu berücksichtigen sind. Eine pauschale Prozentangabe sollte daher nur als unverbindlicher Richtwert verstanden werden, nicht als verbindliche Kostenzusage.
Besonderheit beim Grundstückskauf
Beim Kauf eines unbebauten Grundstücks werden Kaufnebenkosten häufig zunächst anhand des Grundstückskaufpreises eingeschätzt. Ob dies im konkreten Fall auch für die steuerliche Bemessungsgrundlage maßgeblich ist, hängt jedoch von der rechtlichen und vertraglichen Gestaltung ab. Gerade dann, wenn Grundstückskauf und spätere Bebauung wirtschaftlich oder vertraglich eng miteinander verknüpft sind, sollte der Einzelfall gesondert geprüft werden.
Maklerprovision
Wird eine Immobilie über einen Makler vermittelt, fällt zusätzlich eine Maklerprovision an. Seit der Reform des Maklerrechts im Jahr 2020 gilt für viele Wohnimmobilien: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision. Typische Käuferanteile liegen bei etwa 3,57 % des Kaufpreises.
Diese Regelung zur Kostenteilung gilt beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher. Bei anderen Objektarten – etwa Grundstücken, Mehrfamilienhäusern oder gewerblichen Immobilien – können abweichende Vereinbarungen gelten.
Einfluss auf Eigenkapital und Finanzierung
Die Kaufnebenkosten müssen in vielen Immobilienfinanzierungen aus Eigenkapital bezahlt werden. Dadurch beeinflussen sie unmittelbar, wie viel Eigenkapital für die eigentliche Finanzierung der Immobilie verbleibt.
Wenn die Nebenkosten vollständig aus Eigenkapital bezahlt werden, finanziert die Bank weiterhin den Kaufpreis der Immobilie. Der zusätzlich eingesetzte Eigenkapitalanteil beeinflusst den sogenannten Beleihungsauslauf – also das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Immobilienwert.
Typische Orientierungsbereiche in der Baufinanzierung sind:
Eigenkapital deckt nur die Kaufnebenkosten. Die Immobilie wird vollständig finanziert. Beleihungsauslauf liegt häufig nahe 100 %.
Eigenkapital deckt Kaufnebenkosten und einen Teil des Kaufpreises. Der Beleihungsauslauf sinkt häufig in den Bereich von 90–95 %.
Eigenkapital deckt Kaufnebenkosten und einen größeren Anteil des Kaufpreises. Der Beleihungsauslauf kann in den Bereich von 80–90 % sinken.
Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, hängt jedoch von mehreren Faktoren ab – etwa Einkommen, Haushaltsrechnung, Objektart, Beleihungswert und gewünschter Zinsbindung.
Wie viel Eigenkapital braucht man für einen Hauskauf?Zusammenhang mit dem Immobilienbudget
Je höher die Kaufnebenkosten, desto höher die Gesamtinvestition – und desto mehr Eigenkapital ist für eine solide Finanzierungsstruktur erforderlich. Das beeinflusst direkt die Frage, wie viel Immobilie sich jemand leisten kann.
Wie viel Haus kann ich mir leisten?Wer zahlt die Kaufnebenkosten?
Die Grunderwerbsteuer trägt beim Immobilienkauf regelmäßig der Käufer. Ebenso trägt der Käufer in der Regel die Notar- und Grundbuchkosten, die im Zusammenhang mit dem Eigentumserwerb entstehen – also insbesondere die Beurkundung des Kaufvertrags, die Eintragung der Auflassungsvormerkung und die spätere Eigentumsumschreibung.
Bei der Maklerprovision hängt die Kostenverteilung von der konkreten Konstellation ab. Beim Verkauf von Wohnimmobilien an private Käufer gibt es seit 2020 gesetzliche Vorgaben zur Kostenteilung; bei anderen Objektarten oder Konstellationen können abweichende Vereinbarungen gelten.
Welche Kosten oft zusätzlich übersehen werden
Kaufnebenkosten im eigentlichen Sinne sind die gesetzlich oder vertraglich beim Erwerb entstehenden Kosten – also Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Daneben gibt es jedoch weitere finanzielle Belastungen rund um den Immobilienkauf, die häufig unterschätzt oder vergessen werden, aber nicht zu den klassischen Kaufnebenkosten zählen.
Dazu gehören beispielsweise: Kosten für Renovierung oder Modernisierung nach dem Einzug, Umzugskosten, Anschaffungen für die Ersteinrichtung, Finanzierungsnebenkosten wie Wertgutachten oder Bereitstellungszinsen sowie das Anlegen einer Liquiditätsreserve für unvorhergesehene Ausgaben. Wer diese Posten bei der Planung nicht berücksichtigt, unterschätzt den tatsächlichen Kapitalbedarf rund um den Kauf.
Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf?
Die Kaufnebenkosten liegen in Deutschland meist zwischen etwa 5 % und 15 % des Kaufpreises. Sie bestehen vor allem aus Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls einer Maklerprovision.
Muss man Kaufnebenkosten mit Eigenkapital bezahlen?
In vielen Immobilienfinanzierungen werden die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt. Dadurch reduziert sich die benötigte Finanzierungssumme und häufig auch der Beleihungsauslauf.
Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?
Beim Kauf einer Immobilie zwischen bestimmten nahen Verwandten kann keine Grunderwerbsteuer anfallen, zum Beispiel bei Verkäufen zwischen Eltern und Kindern oder zwischen Großeltern und Enkeln.
Wie hoch sind Notar- und Grundbuchkosten?
Die Kosten für Notar und Grundbuch sind gesetzlich geregelt und hängen vom Kaufpreis beziehungsweise vom Wert der jeweiligen Eintragungen sowie vom konkreten Abwicklungsaufwand ab. Eine grobe Orientierung kann im Standardfall hilfreich sein, ersetzt aber keine Berechnung im Einzelfall. Welche Kosten tatsächlich anfallen, hängt unter anderem davon ab, welche notariellen Tätigkeiten, Grundbucheintragungen und Finanzierungsschritte erforderlich sind.
Wo gehört diese Frage
strukturell hin?
Die Kaufnebenkosten gehören zur Kapitalebene der Finanzierungsarchitektur. Sie bestimmen gemeinsam mit dem Eigenkapital und der Darlehenssumme den Beleihungsauslauf und damit häufig auch die Konditionen der Finanzierung.
Zur Kapitalstruktur in der FinanzierungsarchitekturKaufnebenkosten strukturiert
einplanen.
Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist und wie Kaufnebenkosten die Finanzierungsstruktur beeinflussen – das klären wir gemeinsam.