Ratgeber · Kaufvertragsentwurf

Kaufvertragsentwurf bei Immobilien: Was Sie vor dem Notartermin prüfen sollten

Im Kaufvertragsentwurf steht nicht nur der Kaufpreis. Er legt fest, wie der gesamte Immobilienkauf rechtlich und praktisch ablaufen soll.

Wer den Entwurf vom Notariat erhält, sieht häufig viele Seiten juristischer Formulierungen. Entscheidend ist aber nicht, jede Klausel wie ein Jurist auszulegen. Für Käufer kommt es zunächst darauf an, die Mechanik des Vertrags zu verstehen: Was wird genau verkauft? Wann muss der Kaufpreis gezahlt werden? Welche Grundbuchrechte werden übernommen oder gelöscht? Wann wechseln Besitz und laufende Kosten? Welche Mängel- und Haftungsregeln gelten? Und wie wird die Finanzierung eingebunden?

Der notarielle Kaufvertragsentwurf ist dabei noch nicht der beurkundete Immobilienkaufvertrag. Vor dem Notartermin können offene Punkte geklärt und Formulierungen geändert werden. Genau dafür sollte die Entwurfsphase genutzt werden.

Dieser Ratgeber zeigt, welche Bereiche Käufer systematisch durchgehen sollten – und an welchen Stellen der Kaufvertragsentwurf mit Grundbuch, Objektunterlagen, Finanzierung und bei Eigentumswohnungen mit den WEG-Unterlagen abgeglichen werden muss.

  1. 01Kaufgegenstand
  2. 02Kaufpreis
  3. 03Fälligkeit
  4. 04Grundbuch
  5. 05Übergabe
  6. 06Haftung
  7. 07Finanzierung

Synthetische Vertragsansicht – keine echten Daten

Kapitel 01Entwurf verstehen

Kaufvertragsentwurf: das Wichtigste in 60 Sekunden

Bevor Sie einzelne Klauseln lesen, sollten Sie sieben Grundpunkte auseinanderhalten:

  • Entwurf und Vertrag: Der übersandte Entwurf ist noch nicht der beurkundete Grundstückskaufvertrag. Trotzdem kann bereits die Beauftragung des Notariats Kosten auslösen.
  • Kaufgegenstand: Prüfen Sie nicht nur die Adresse, sondern auch Grundbuch, Flurstücke, Einheit, Garage, Stellplatz, Sondernutzungsrechte und mitverkaufte Gegenstände.
  • Kaufpreisfälligkeit: Der Kaufpreis wird typischerweise nicht einfach an einem beliebigen Datum fällig. Der Vertrag knüpft die Zahlung an Sicherungsvoraussetzungen.
  • Vormerkung und Eigentum: Eine Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch auf Eigentumsübertragung. Eigentümer sind Sie dadurch noch nicht.
  • Übergabe und Eigentumsumschreibung: Schlüsselübergabe, wirtschaftlicher Übergang und Eigentumsumschreibung sind unterschiedliche Vorgänge.
  • Haftung: Bei gebrauchten Immobilien wird die Sachmängelhaftung häufig weitgehend ausgeschlossen. Dieser Ausschluss hat jedoch Grenzen und ersetzt keine klare Dokumentation bekannter Umstände.
  • Finanzierung: Finanzierungsvollmacht, Grundschuld und Zahlungsweg müssen mit dem tatsächlichen Darlehensprozess zusammenpassen.

Der wichtigste Grundsatz für den gesamten Artikel lautet:

Nicht nur fragen, ob eine Klausel „üblich“ klingt. Prüfen Sie, ob der Vertrag zu Ihrem konkreten Objekt, Ihren Vereinbarungen und Ihrer Finanzierung passt.

Was ist ein notarieller Kaufvertragsentwurf – und was ist er noch nicht?

Der Kaufvertragsentwurf ist die vorbereitete Fassung des Vertrags, den Käufer und Verkäufer später notariell beurkunden wollen.

Für einen Grundstückskauf verlangt § 311b Abs. 1 BGB grundsätzlich die notarielle Beurkundung. Die bloße Übersendung eines Entwurfs ersetzt diese Beurkundung nicht. Vor dem Termin können deshalb Fragen gestellt, tatsächliche Angaben korrigiert und Änderungswünsche eingebracht werden.

Das bedeutet allerdings nicht, dass ein Entwurf generell „kostenlos und folgenlos“ wäre.

Vertragliche Bindung und Notarkosten sind zwei verschiedene Fragen

Die Verpflichtung zum Grundstückskauf entsteht grundsätzlich erst mit der formgerechten Beurkundung. Davon getrennt ist die Frage, wer das Notariat mit der Erstellung des Entwurfs beauftragt hat und welche Gebühren dadurch nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz entstehen.

Kommt es nach einer bereits beauftragten Entwurfserstellung nicht zur Beurkundung, können deshalb trotzdem Notarkosten entstehen.

Für Käufer ist die Entwurfsphase daher weder ein unverbindlicher Werbeprospekt noch schon der endgültige Vertrag. Sie ist die Phase, in der der spätere Vertragsinhalt konkret geprüft und abgestimmt werden sollte.

Kann ich Änderungen am Entwurf verlangen?

Sie können Änderungswünsche und offene Fragen an das Notariat geben. Ob eine gewünschte Änderung rechtlich möglich ist und ob die andere Vertragspartei sie akzeptiert, ist eine andere Frage.

Wichtig ist vor allem: Unklare oder abweichend besprochene Punkte sollten vor der Beurkundung geklärt werden – nicht erst danach.

Welche Aufgabe hat der Notar – und was prüft er nicht?

Der Notar ist weder Interessenvertreter des Käufers noch des Verkäufers. Er ist unabhängig und unparteiisch.

Zu seinen zentralen Aufgaben gehören insbesondere:

  • den Willen der Beteiligten rechtlich klar abzubilden,
  • die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren,
  • Käufer und Verkäufer durch eine ausgewogene Vertrags- und Vollzugsmechanik abzusichern,
  • den grundbuchlichen Vollzug vorzubereiten und zu begleiten,
  • erforderliche Unterlagen und Erklärungen im Rahmen des Vollzugs einzuholen,
  • die vertraglich vorgesehenen Fälligkeitsvoraussetzungen zu prüfen, soweit sie notariell zuverlässig feststellbar sind.

Was der Notar damit nicht automatisch prüft

Die notarielle Vertragsgestaltung ist keine vollständige Due Diligence der Immobilie.

Der Notar prüft insbesondere nicht automatisch:

  • ob der Kaufpreis wirtschaftlich angemessen ist,
  • ob Dach, Heizung, Keller oder Fassade technisch mangelfrei sind,
  • ob die angegebene Wohnfläche tatsächlich stimmt,
  • ob alle Umbauten baurechtlich genehmigt wurden,
  • ob die Finanzierung für den Käufer wirtschaftlich tragfähig ist,
  • ob die geplante Nutzung öffentlich-rechtlich zulässig ist,
  • ob sämtliche steuerlichen Auswirkungen für den Einzelfall günstig sind.

Deshalb muss der Käufer Vertragsprüfung und Objektprüfung auseinanderhalten.

Der Notar gestaltet und vollzieht den Rechtsvorgang. Der Kaufvertragsentwurf ist kein technisches Gutachten und kein wirtschaftliches Qualitätssiegel für die Immobilie.

Was Sie dem Notariat vor dem Termin mitteilen sollten

Der Notar kennt nur die Tatsachen und Vereinbarungen, die ihm mitgeteilt werden oder die er im Rahmen seiner Tätigkeit feststellt.

Deshalb sollten insbesondere Abweichungen oder besondere Vereinbarungen frühzeitig geklärt werden – etwa zu:

  • mitverkauftem Inventar,
  • Räumung,
  • bekannten Mängeln,
  • Mietverhältnissen,
  • Übergabetermin,
  • Photovoltaikanlage,
  • besonderen Grundbuchrechten,
  • Finanzierungsablauf.

Zwei-Wochen-Frist: Wann muss der Entwurf vor dem Notartermin vorliegen?

Die häufig wiederholte Aussage „Der Kaufvertragsentwurf muss immer mindestens zwei Wochen vor dem Notartermin vorliegen“ ist zu pauschal.

§ 17 Abs. 2a BeurkG enthält für Verbraucherverträge besondere Schutzvorgaben. Bei Verbraucherverträgen, die nach § 311b Abs. 1 Satz 1 oder Abs. 3 BGB beurkundungsbedürftig sind, soll dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts vom beurkundenden Notar oder einem mit ihm zur gemeinsamen Berufsausübung verbundenen Notar im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt werden.

Nicht jeder Immobilienkauf ist ein Verbrauchervertrag

Ob jemand bei einem konkreten Immobiliengeschäft Verbraucher oder Unternehmer ist, richtet sich nach §§ 13 und 14 BGB und nach dem Zweck des konkreten Rechtsgeschäfts.

Deshalb gilt insbesondere nicht die vereinfachte Regel:

„Vermietete Immobilie = Unternehmer.“

Auch private Vermögensverwaltung kann der Verbrauchersphäre zuzurechnen sein. Umgekehrt können Immobiliengeschäfte Teil einer gewerblichen oder selbständigen Tätigkeit sein.

Die konkrete Einordnung nimmt das Notariat im jeweiligen Vorgang vor.

Warum gibt es diese Prüfzeit?

Die Frist soll dem Verbraucher Zeit geben, sich mit dem Vertrag und der Investition auseinanderzusetzen.

Dazu gehört nicht nur das Lesen juristischer Formulierungen. Vor dem Termin können zum Beispiel noch geklärt werden:

  • Finanzierung,
  • Zustand des Objekts,
  • offene Objektunterlagen,
  • WEG-Unterlagen,
  • steuerliche Fragen,
  • Änderungswünsche am Vertrag.

Kann die Zwei-Wochen-Frist unterschritten werden?

Der Gesetzestext spricht ausdrücklich vom Regelfall. Eine Unterschreitung ist deshalb nicht absolut ausgeschlossen. Die Frist steht aber nicht einfach zur freien Disposition der Beteiligten.

Wird die Regelfrist unterschritten, sollen die Gründe hierfür in der Niederschrift angegeben werden. Maßgeblich ist, ob der bezweckte Schutz vor einer übereilten Entscheidung im konkreten Fall auf andere Weise gewahrt ist.

Wenn § 17 Abs. 2a BeurkG auf Ihren Kauf anwendbar ist, ist die Zwei-Wochen-Frist vorgesehene Prüf- und Überlegungszeit – nicht nur eine Formalität.

Kapitel 02Kaufgegenstand und Geld

Kaufgegenstand: Wer verkauft was genau?

Der Kaufgegenstand ist der erste große Abgleich zwischen Kaufvertragsentwurf und Realität.

Eine korrekte Adresse allein reicht dafür nicht aus.

Je nach Objekt sollten insbesondere geprüft werden:

  • Grundbuchbezirk und Grundbuchblatt,
  • Flurstück oder mehrere Flurstücke,
  • Miteigentumsanteile,
  • Wohnungseigentum oder Teileigentum,
  • Garage oder Stellplatz,
  • Keller,
  • Sondernutzungsrechte,
  • weitere Grundstücke oder Wegeanteile,
  • mitverkaufte bewegliche Gegenstände,
  • Photovoltaikanlage oder andere technische Anlagen.

Mehrere Käufer: Auch die Erwerbsanteile müssen stimmen

Kaufen zwei oder mehr Personen gemeinsam, muss außerdem geklärt sein, in welchem Verhältnis sie Eigentum erwerben sollen.

Die Aussage „Wir kaufen gemeinsam“ reicht grundbuchlich nicht aus. Die gewünschte Beteiligung muss eindeutig abgebildet werden.

Eigentumswohnung: Wohnung, Keller und Stellplatz getrennt betrachten

Gerade bei Eigentumswohnungen besteht das wirtschaftlich als Einheit empfundene Objekt häufig aus mehreren rechtlichen Positionen.

Eine Wohnung kann zum Beispiel verbunden sein mit:

  • einem Kellerraum im Sondereigentum,
  • einem Sondernutzungsrecht am Stellplatz,
  • einem separat gebuchten Teileigentum an einer Garage.

Deshalb sollte der Kaufvertragsentwurf mit dem aktuellen Grundbuchauszug und der Teilungserklärung abgeglichen werden.

Photovoltaikanlage: „Auf dem Dach“ beantwortet die Eigentumsfrage nicht

Bei einer Photovoltaikanlage sollte geklärt werden:

  • gehört die Anlage dem Verkäufer?
  • wird sie mitverkauft?
  • ist sie gemietet oder gepachtet?
  • bestehen Finanzierungs-, Wartungs- oder Einspeiseverträge?
  • sollen Rechte aus Garantien oder Verträgen übergehen?

Allein der Umstand, dass eine Anlage fest am Gebäude montiert ist, beantwortet nicht sämtliche zivil- und vertragsrechtlichen Fragen.

Kaufpreis, Inventar und Zahlungsweg

Der Kaufvertragsentwurf sollte nicht nur den Gesamtkaufpreis nennen. Er sollte auch erkennen lassen, ob bestimmte bewegliche Gegenstände separat mitverkauft werden und ob Teile des Kaufpreises an andere Empfänger als den Verkäufer fließen.

Mitverkauftes Inventar klar benennen

Typische Beispiele sind:

  • Einbauküche,
  • Möbel,
  • Gartengeräte,
  • Brennstoffvorräte,
  • einzelne technische Geräte,
  • gegebenenfalls Teile einer Photovoltaik- oder Ladeinfrastruktur.

Wenn solche Gegenstände tatsächlich Teil des Geschäfts sind, ist eine klare und realistische Zuordnung sinnvoll.

Das hilft bei drei verschiedenen Fragen:

  1. Was muss der Verkäufer tatsächlich übergeben?
  2. Welche Gegenstände bewertet die finanzierende Bank möglicherweise anders als die Immobilie selbst?
  3. Welche Kaufpreisbestandteile gehören grunderwerbsteuerlich tatsächlich zur Gegenleistung für das Grundstück?

Beim Inventaranteil keine künstlichen Werte ansetzen

Tatsächlich mitverkaufte bewegliche Gegenstände können grunderwerbsteuerlich anders behandelt werden als Grundstück und Gebäude.

Daraus folgt aber keine Empfehlung, möglichst große Beträge als „Inventar“ auszuweisen. Maßgeblich ist die tatsächliche Gestaltung des Geschäfts; Werte sollten plausibel und nachvollziehbar sein.

Bei Eigentumswohnungen ist außerdem wichtig: Die Erhaltungsrücklage darf nicht einfach wie bewegliches Inventar als grunderwerbsteuerfreier Kaufpreisteil behandelt werden.

Der Kaufpreis geht nicht zwingend vollständig an den Verkäufer

Bestehen noch Grundschulden oder Darlehen des Verkäufers, kann ein Teil des Kaufpreises unmittelbar an dessen abzulösende Bank zu zahlen sein.

Der Vertrag bzw. die spätere Fälligkeitsmitteilung legt dann fest:

  • welchen Betrag der Verkäufer erhält,
  • welchen Betrag ein Grundpfandgläubiger erhält,
  • auf welche Konten gezahlt wird.

Immobilienkauf und Bargeld: § 16a GwG beachten

Für inländische Immobiliengeschäfte gelten besondere Zahlungsregeln nach § 16a GwG.

Die geschuldete Gegenleistung kann nur mit anderen Mitteln als Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen bewirkt werden. Für den notariellen Vollzug sieht § 16a GwG außerdem Nachweispflichten zur Kaufpreiszahlung vor; das Gesetz enthält hierzu Detailregelungen und Ausnahmen.

Für Käufer bedeutet das praktisch:

Der Zahlungsweg ist heute selbst Teil des notariellen Vollzugs.

Wer trägt Notar-, Grundbuch- und Grunderwerbsteuerkosten?

Der Kaufvertrag regelt regelmäßig, wer die wirtschaftliche Last bestimmter Kosten übernimmt. Davon zu unterscheiden ist, wer nach dem Gesetz gegenüber Notar, Gericht oder Finanzamt als Kostenschuldner beziehungsweise Steuerschuldner in Anspruch genommen werden kann.

Als gesetzlicher Ausgangspunkt trägt der Käufer nach § 448 Abs. 2 BGB bestimmte Kosten der Beurkundung, Auflassung und Grundbucheintragung. Für Notarkosten gelten daneben die Kostenschuldnerregeln des GNotKG. Bei der Grunderwerbsteuer sind nach § 13 GrEStG regelmäßig die am Erwerbsvorgang beteiligten Vertragsparteien Steuerschuldner, auch wenn der Kaufvertrag die wirtschaftliche Zahlung typischerweise dem Käufer zuweist.

Für die praktische Kaufkalkulation siehe auch Kaufnebenkosten beim Hauskauf.

Kaufpreisfälligkeit: Wann müssen Sie wirklich zahlen?

Bei einem Immobilienkauf ist die Kaufpreisfälligkeit typischerweise keine einfache Kalenderfrage.

Der Käufer soll den Kaufpreis grundsätzlich erst dann zahlen, wenn der vertraglich vorgesehene Sicherungsstand erreicht ist.

Typische Fälligkeitsvoraussetzungen

Je nach Vertrag gehören dazu beispielsweise:

  • erforderliche Genehmigungen liegen vor,
  • die Eigentumsübertragungsvormerkung ist vertragsgemäß eingetragen,
  • die Löschung nicht zu übernehmender Belastungen ist gesichert,
  • erforderliche Erklärungen zum gemeindlichen Vorkaufsrecht liegen vor,
  • weitere individuell vereinbarte Voraussetzungen sind erfüllt.

Diese Punkte sind keine starre gesetzliche Vier-Punkte-Liste. Der konkrete Kaufvertrag bestimmt, welche Voraussetzungen gelten.

Was macht der Notar?

Der Notar prüft die im Vertrag vorgesehenen Voraussetzungen, soweit sie von ihm zuverlässig festgestellt werden können. Sind diese erfüllt, verschickt er typischerweise die Fälligkeitsmitteilung.

Der Käufer sollte diese Mitteilung nicht als allgemeines Gütesiegel missverstehen.

Die Fälligkeitsmitteilung bestätigt nicht, dass das Gebäude mangelfrei ist, dass eine vereinbarte Räumung tatsächlich erfolgt ist oder dass jede wirtschaftliche Voraussetzung des Kaufs erfüllt ist.

Solche tatsächlichen Voraussetzungen können im Vertrag zusätzlich geregelt sein, werden aber nicht automatisch vom Notar überprüft.

Nicht zu früh zahlen

Wer vor Eintritt der vertraglich vorgesehenen Sicherungsvoraussetzungen freiwillig zahlt, kann den Schutzmechanismus des Vertrags teilweise unterlaufen.

Deshalb sollten Käufer genau unterscheiden zwischen:

  • Beurkundung,
  • Fälligkeit,
  • Fälligkeitsmitteilung,
  • Zahlungsfrist,
  • tatsächlicher Zahlung.

Muss der Kaufpreis auf ein Notaranderkonto?

Nein. Die notarielle Verwahrung ist keine Standardstufe jedes Immobilienkaufs. Nach § 57 BeurkG darf der Notar Geld nur zur Verwahrung annehmen, wenn unter anderem ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht und eine hinreichend bestimmte Verwahrungsanweisung vorliegt.

In normalen Kaufabwicklungen wird der Kaufpreis deshalb häufig direkt an den Verkäufer und – soweit zur Lastenfreistellung erforderlich – teilweise an dessen Gläubiger gezahlt.

Kapitel 03Sicherung, Finanzierung und Übergang

Vormerkung, Auflassung und Eigentum: Diese Begriffe nicht verwechseln

Beim Immobilienkauf begegnen Käufern mehrere Begriffe, die ähnlich klingen, aber unterschiedliche Funktionen haben.

1. Beurkundeter Kaufvertrag

Mit der notariellen Beurkundung wird der schuldrechtliche Kaufvertrag grundsätzlich verbindlich. Käufer und Verkäufer sind damit aber noch nicht automatisch als neuer und alter Eigentümer im Grundbuch ausgetauscht.

2. Eigentumsübertragungsvormerkung

Die Vormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf die spätere Eigentumsübertragung.

Sie schützt insbesondere gegen bestimmte spätere Verfügungen, die diesen Anspruch beeinträchtigen würden.

Wichtig:

Die Vormerkung ist keine Eigentumsumschreibung und keine vollständige „Sperre“ des Grundbuchs.

3. Auflassung

Die Auflassung ist die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang.

Sie ist von der schuldrechtlichen Kaufvereinbarung zu unterscheiden.

4. Eigentumsumschreibung

Eigentümer wird der Käufer erst mit der hierfür erforderlichen Einigung und der Eintragung als Eigentümer im Grundbuch.

Deshalb können zwischen Kaufpreiszahlung, Schlüsselübergabe und Eigentumsumschreibung mehrere Wochen liegen.

Die einfachste Zeitachse

Beurkundung → Vormerkung und Vollzugsvoraussetzungen → Fälligkeit → Kaufpreiszahlung → wirtschaftlicher Übergang → Eigentumsumschreibung

Diese Reihenfolge ist ein typischer Ablauf, keine starre Universalreihenfolge für jeden Sonderfall.

Lastenfreistellung: Welche Grundbuchrechte bleiben – und welche sollen verschwinden?

Ein Immobilienkauf bedeutet nicht automatisch, dass sämtliche bestehenden Grundbuchrechte gelöscht werden.

Der Kaufvertragsentwurf muss vielmehr unterscheiden:

  • welche Rechte der Käufer übernimmt,
  • welche Rechte gelöscht werden sollen,
  • welche Rechte noch geklärt werden müssen.

Typischer Fall: Grundschuld des Verkäufers

Ist zugunsten der Bank des Verkäufers noch eine Grundschuld eingetragen, muss sie nicht zwingend schon vor Kaufpreisfälligkeit aus dem Grundbuch verschwunden sein.

Entscheidend ist typischerweise, dass die Lastenfreistellung gesichert ist.

Das kann so funktionieren:

  1. Die Bank des Verkäufers teilt mit, welchen Betrag sie zur Ablösung benötigt.
  2. Sie stellt die erforderlichen Löschungsunterlagen unter geeigneten Bedingungen zur Verfügung.
  3. Ein Teil des Kaufpreises wird direkt an diese Bank gezahlt.
  4. Der Rest geht an den Verkäufer.
  5. Die Löschung wird anschließend grundbuchlich vollzogen.

Eingetragener Grundschuldbetrag ist nicht die aktuelle Restschuld

Eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld von beispielsweise 300.000 Euro bedeutet nicht, dass der Verkäufer noch 300.000 Euro Darlehensschuld hat.

Für die Ablösung ist die tatsächliche Forderung des Kreditgebers maßgeblich.

Rechte in Abteilung II nicht übersehen

Neben Grundpfandrechten können weitere Rechte betroffen sein, zum Beispiel:

  • Wohnrechte,
  • Nießbrauch,
  • Dienstbarkeiten,
  • Reallasten,
  • dingliche Vorkaufsrechte.

Hier sollte im Entwurf klar werden, welche Rechtsposition bestehen bleibt und welche beseitigt werden soll.

Für die Einordnung der einzelnen Grundbuchabteilungen siehe den Ratgeber Grundbuchauszug verstehen.

Finanzierungsvollmacht und Grundschuld: Warum der Verkäufer bei Ihrer Finanzierung mitwirkt

Viele Immobilienkäufe werden mit einem Bankdarlehen finanziert.

Dabei entsteht ein praktisches Problem:

  • Die Bank möchte für die Auszahlung eine Grundschuld als Sicherheit.
  • Der Käufer ist vor der Eigentumsumschreibung noch nicht Eigentümer.
  • Der Verkäufer ist Eigentümer, soll aber nicht persönlich für den Kredit des Käufers haften.

Die typische Vertragslösung ist eine Finanzierungs- oder Belastungsvollmacht.

Was erlaubt die Finanzierungsvollmacht?

Der Verkäufer gestattet dem Käufer, bereits vor Eigentumsumschreibung eine Grundschuld am Kaufobjekt bestellen zu lassen.

Das bedeutet nicht, dass der Verkäufer Darlehensnehmer wird oder die Finanzierung des Käufers garantiert.

Wie wird der Verkäufer geschützt?

Die notarielle Gestaltung begrenzt typischerweise, wofür die Grundschuld vor Eigentumsumschreibung genutzt werden darf.

Die finanzierende Bank soll die Sicherheit gegenüber dem Verkäufer nur in dem Umfang verwerten können, in dem Darlehensmittel tatsächlich für die Kaufpreiszahlung eingesetzt wurden.

Zahlungen werden deshalb typischerweise so gelenkt, dass sie unmittelbar an:

  • den Verkäufer oder
  • dessen abzulösende Gläubiger

gehen.

Grundschuldbestellung und Kaufvertrag sind nicht dasselbe

Der Kaufvertrag regelt den Immobilienerwerb.

Der Darlehensvertrag regelt die Finanzierung.

Die Grundschuld dient der Bank als Sicherheit.

Diese drei Ebenen hängen praktisch eng zusammen, sind aber rechtlich verschiedene Vorgänge.

Was ist eine Notarbestätigung oder Rangbestätigung?

Kreditinstitute wollen häufig wissen, dass die bestellte Grundschuld den benötigten Rang erhalten wird.

Je nach Bank und Grundbuchstand kann eine notarielle Rang- oder Notarbestätigung dazu beitragen, dass die Bank Darlehensmittel schon vor endgültiger Eintragung des Grundpfandrechts auszahlt. Das ist keine automatische Standardlösung; Voraussetzungen und Bankanforderungen müssen im konkreten Finanzierungsprozess abgestimmt sein.

Wenn Ihre Finanzierung vor dem Notartermin noch nicht belastbar geklärt ist, betrifft das eine andere Risikofrage. Dazu siehe Kaufvertrag ohne Darlehenszusage.

Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr: Wann übernehmen Sie die Immobilie wirtschaftlich?

Der wirtschaftliche Übergang ist ein anderer Zeitpunkt als die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Der Kaufvertrag regelt deshalb typischerweise, ab wann der Käufer wirtschaftlich so behandelt wird, als ob die Immobilie bereits „seine“ wäre.

Dazu gehören je nach Objekt insbesondere:

  • Besitz und Schlüssel,
  • eigene Nutzung,
  • Mieteinnahmen,
  • laufende öffentliche und private Lasten,
  • Verkehrssicherung,
  • Gefahr des zufälligen Untergangs oder der Verschlechterung,
  • Abrechnung wiederkehrender Kosten.

Typische Kopplung an die Kaufpreiszahlung

Bei gebrauchten Immobilien wird der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten häufig an die vollständige Kaufpreiszahlung gekoppelt.

Das schützt beide Seiten:

  • Der Verkäufer muss die Immobilie nicht herausgeben, bevor er den Kaufpreis erhält.
  • Der Käufer soll nicht zahlen, bevor seine Erwerbsposition ausreichend gesichert ist.

Schlüsselübergabe ist nicht Eigentumsumschreibung

Auch nach Schlüsselübergabe kann der Verkäufer noch als Eigentümer im Grundbuch stehen.

Umgekehrt sollte der Käufer eine vorzeitige Besitzübernahme oder bereits begonnene Renovierungsarbeiten nicht als bloße organisatorische Abkürzung behandeln. Sie können Risiken verlagern, die im Vertrag ausdrücklich geregelt werden sollten.

Vermietete Immobilie: wirtschaftlicher Übergang und Vermieterstellung trennen

Bei vermietetem Wohnraum tritt der Erwerber nach § 566 BGB mit dem Eigentumsübergang in die gesetzlichen Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses ein.

Der Kaufvertrag kann im Innenverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer aber schon für einen früheren Stichtag regeln, wem Mieteinnahmen und laufende Kosten wirtschaftlich zustehen.

Deshalb müssen bei vermieteten Immobilien zwei Ebenen unterschieden werden:

  • gesetzliche Vermieterstellung,
  • wirtschaftliche Abrechnung zwischen Käufer und Verkäufer.

Kapitel 04Haftung, Störungen und Sonderfälle

Mängel, Beschaffenheit und Haftungsausschluss: Was der Vertrag tatsächlich regelt

Bei gebrauchten Immobilien gehört der Abschnitt zu Sachmängeln und Haftung zu den wichtigsten Teilen des Kaufvertrags.

In der Praxis wird die Sachmängelhaftung bei gebrauchten Immobilien häufig weitgehend ausgeschlossen. Daraus sollte aber nicht die vereinfachte Regel werden:

„Gekauft wie gesehen – der Verkäufer haftet nie.“

So einfach ist die Rechtslage nicht.

Beschaffenheit, Garantie und Haftungsausschluss sind unterschiedliche Dinge

Der Vertrag kann bestimmte Eigenschaften des Objekts ausdrücklich festlegen.

Davon zu unterscheiden sind:

  • bloße Beschreibungen,
  • konkrete Beschaffenheitsvereinbarungen,
  • Garantien,
  • Kenntnis des Käufers von einem Mangel,
  • allgemeine Haftungsausschlüsse.

Diese Kategorien haben unterschiedliche rechtliche Folgen.

Grenzen eines Haftungsausschlusses

Nach § 444 BGB kann sich ein Verkäufer insbesondere dann nicht auf einen vereinbarten Haftungsausschluss berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für eine Beschaffenheit übernommen hat.

Das bedeutet nicht, dass jeder später entdeckte Schaden automatisch eine Verkäuferhaftung auslöst. Umgekehrt beseitigt eine allgemeine Ausschlussklausel nicht jede denkbare Haftung.

Bekannte Mängel und besondere Umstände sauber dokumentieren

Sind bestimmte Schäden oder Risiken bekannt und für den Kauf relevant, sollte klar sein, was den Parteien bekannt ist und was vertraglich vereinbart wird.

Typische Themen können sein:

  • Feuchtigkeit,
  • Schäden an Dach oder Gebäude,
  • nicht genehmigte Umbauten,
  • Altlasten,
  • Denkmalschutz,
  • größere Sanierungsrisiken,
  • bekannte WEG-Kostenrisiken.

„Stand im Datenraum“ ist nicht automatisch gleichbedeutend mit Aufklärung

Der Bundesgerichtshof hat 2023 klargestellt, dass ein Verkäufer eine Aufklärungspflicht nicht allein dadurch erfüllt, dass eine relevante Information irgendwo in einem Datenraum oder Unterlagenbestand bereitsteht.

Entscheidend sind die Umstände, unter anderem:

  • wie der Datenraum strukturiert ist,
  • wann eine Information eingestellt wird,
  • um welche Information es geht,
  • ob vernünftigerweise erwartet werden konnte, dass der Käufer sie wahrnimmt.

Für Käufer folgt daraus kein Anspruch auf eine bestimmte Vertragsformulierung. Es zeigt aber, warum eine saubere und nachvollziehbare Dokumentation wichtiger Risiken vor dem Kauf sinnvoll ist.

Erschließungs- und Anliegerbeiträge gesondert prüfen

Öffentliche Beiträge sind ein eigenes Vertragsthema und sollten nicht mit Sachmängeln vermischt werden.

§ 436 Abs. 1 BGB enthält einen gesetzlichen Ausgangspunkt: Soweit nichts anderes vereinbart ist, trägt der Verkäufer Erschließungs- und sonstige Anliegerbeiträge für Maßnahmen, die bis zum Tag des Vertragsschlusses bautechnisch begonnen sind. Kaufverträge können hiervon abweichen und eigene Stichtage oder Zuordnungen festlegen.

Deshalb sollte aus dem Entwurf klar hervorgehen, welche Beiträge Verkäufer und Käufer im Innenverhältnis tragen sollen.

Der Kaufvertrag ersetzt keine technische Prüfung

Eine weitreichende Mängelklausel ist gerade kein Grund, auf eine technische Prüfung zu verzichten.

Bei älteren Häusern oder erkennbaren Risikofeldern kann eine fachkundige Objektprüfung vor der Beurkundung wirtschaftlich wichtiger sein als die spätere Diskussion über Haftung.

Verzug, Zwangsvollstreckungsunterwerfung und Rücktritt: Diese Klauseln nicht überlesen

Die meisten Käufer konzentrieren sich beim ersten Lesen auf Kaufpreis, Übergabe und Grundbuch. Klauseln zu Verzug, Zwangsvollstreckung oder Rücktritt wirken dagegen technisch – können aber erhebliche praktische Folgen haben.

Wann kommt der Käufer mit dem Kaufpreis in Verzug?

Die Fälligkeit des Kaufpreises und der Eintritt des Verzugs sind nicht identisch.

Der Vertrag kann beispielsweise vorsehen, dass der Käufer innerhalb einer bestimmten Frist nach Zugang der notariellen Fälligkeitsmitteilung zahlen muss. Wird diese Frist überschritten, können Verzugsfolgen eintreten.

Dabei gilt zugleich: Hat der Käufer wegen einer nicht vertragsgemäßen Gegenleistung ein wirksames Leistungsverweigerungsrecht, ist die Situation rechtlich anders zu beurteilen als bei bloßer Nichtzahlung.

Was bedeutet „Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung“?

In Grundstückskaufverträgen findet sich häufig eine notarielle Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Käufers wegen der Kaufpreiszahlung.

Sie kann dem Verkäufer ermöglichen, wegen des konkret bezeichneten titulierten Anspruchs aus der notariellen Urkunde zu vollstrecken, ohne zuvor ein normales Klageverfahren über denselben Zahlungsanspruch durchlaufen zu müssen.

Deshalb sollte der Käufer verstehen:

  • wegen welcher Ansprüche er sich unterwirft,
  • ab wann eine vollstreckbare Ausfertigung erteilt werden kann,
  • welche Fälligkeitsvoraussetzungen der Notar dabei berücksichtigt.

Eine pauschale Unterwerfung „wegen aller Ansprüche aus dem Vertrag“ genügt gerade nicht; der vollstreckbare Anspruch muss bezeichnet sein.

Auch Verkäuferpflichten können abgesichert werden

Je nach Vertragsgestaltung kann beispielsweise auch eine Räumungs- oder Herausgabepflicht des Verkäufers vollstreckbar ausgestaltet sein.

Das zeigt: Die Vollstreckungsunterwerfung ist kein Synonym für „der Käufer trägt das gesamte Risiko“, sondern ein Instrument zur Absicherung bestimmter vertraglicher Pflichten.

Rücktritt: Nicht jede Verzögerung löst sofort den Vertrag

Ein gesetzlicher Rücktritt setzt regelmäßig weitere Voraussetzungen voraus, häufig insbesondere eine erfolglos gesetzte angemessene Frist.

Zusätzlich können Kaufverträge besondere Rücktrittsrechte enthalten, etwa bei:

  • bestimmten Genehmigungen,
  • fehlender Bebaubarkeit,
  • einem Vorkaufsfall,
  • konkreten Sonderrisiken.

Wenn ein solches Rücktrittsrecht vereinbart ist, sollte der Entwurf klar regeln:

  • welchen Rücktrittsgrund es gibt,
  • bis wann das Recht ausgeübt werden kann,
  • wie die Erklärung erfolgen muss,
  • was mit Vormerkung, Kosten und bereits erbrachten Leistungen geschieht.

Sonderfälle im Kaufvertragsentwurf: Vermietung, Eigentumswohnung, Vorkaufsrechte und Genehmigungen

Nicht jeder Kaufvertragsentwurf betrifft ein lastenfreies, leerstehendes Einfamilienhaus ohne weitere Beteiligte.

Einige Konstellationen erfordern zusätzliche Regelungen.

Vermietete Immobilie

Bei einer vermieteten Immobilie sollten insbesondere geklärt werden:

  • welche Mietverträge bestehen,
  • welche Miethöhen und Vorauszahlungen gelten,
  • ob Mietrückstände oder Streitigkeiten bestehen,
  • welche Kautionen oder sonstigen Mietsicherheiten vorhanden sind,
  • wie Mieteinnahmen und Kosten ab dem wirtschaftlichen Übergang abgerechnet werden,
  • welche Mietunterlagen an den Käufer übergeben werden.

Bei bestimmten Verkäufen einer vermieteten Wohnung kann außerdem ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB relevant sein.

Ob es besteht, hängt von den gesetzlichen Voraussetzungen des konkreten Falls ab. Der Kaufvertrag muss dann so gestaltet werden, dass die Folgen einer möglichen Ausübung berücksichtigt werden können.

Eigentumswohnung

Beim Kauf einer Eigentumswohnung reicht der Kaufvertragsentwurf allein nicht aus.

Zusätzlich relevant sind insbesondere:

  • aktueller Grundbuchauszug,
  • Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung,
  • Aufteilungsplan,
  • Hausgeld und Wirtschaftsplan,
  • Erhaltungsrücklage,
  • Beschlüsse und mögliche Sonderumlagen,
  • gegebenenfalls eine Veräußerungszustimmung nach § 12 WEG.

Eine kaufvertragliche Kostenregelung zwischen Verkäufer und Käufer bestimmt nicht automatisch, welche Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestehen.

Gerade bei Sonderumlagen sollten deshalb Beschluss, Fälligkeit, Eigentumswechsel und die interne Kaufvertragsregel getrennt geprüft werden. Welche Außenpflicht im konkreten Fall besteht, richtet sich nach dem jeweils aktuellen WEG-Recht und dem konkreten Beschluss.

Gemeindliches Vorkaufsrecht

Auch beim gemeindlichen Vorkaufsrecht gilt: Es besteht nicht bei jedem Immobilienkauf pauschal.

§ 24 BauGB nennt bestimmte gesetzliche Fallgruppen. Bei Wohnungseigentum und Erbbaurechten enthält § 24 Abs. 2 BauGB zudem eine wichtige Ausnahme vom dort geregelten allgemeinen Vorkaufsrecht.

Für den Vollzug kann der Nachweis, dass ein Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird, dennoch ein wichtiger Schritt sein.

Weitere Genehmigungen und Zustimmungen

Je nach Fall können außerdem besondere Zustimmungen oder Genehmigungen erforderlich sein, etwa bei:

  • Vertretungssituationen,
  • familien- oder betreuungsrechtlichen Sonderfällen,
  • Nachlassfällen,
  • bestimmten Sanierungsgebieten,
  • Veräußerungsbeschränkungen nach WEG,
  • Erbbaurechten.

Diese Spezialfälle sollten im allgemeinen Ratgeber nicht vollständig ausgerollt werden. Entscheidend ist die Käuferfrage:

Welche zusätzlichen Voraussetzungen nennt mein Entwurf, bevor Zahlung oder Eigentumsumschreibung erfolgen können?

Nebenabreden und Anlagen: Was muss wirklich in den Vertrag?

Beim Immobilienkauf ist besondere Vorsicht mit Absprachen außerhalb der notariellen Urkunde geboten.

§ 311b BGB verlangt die notarielle Form für das formbedürftige Grundstücksgeschäft. Welche zusätzlichen Abreden rechtlich Teil dieser formbedürftigen Einheit sind, hängt vom konkreten Zusammenhang ab.

Deshalb ist die Aussage

„Jede E-Mail außerhalb des Kaufvertrags macht automatisch den ganzen Vertrag unwirksam“

zu pauschal.

Ebenso gefährlich wäre aber die Gegenannahme:

„Was wir zusätzlich per WhatsApp oder E-Mail besprechen, gilt einfach neben dem Notarvertrag weiter.“

Wesentliche Zusagen gehören auf den Tisch

Wenn eine Abrede für die Kaufentscheidung verbindlich sein soll, sollte sie dem Notariat vor der Beurkundung offengelegt werden.

Typische Beispiele:

  • mitverkaufte Gegenstände,
  • Rückbau- oder Renovierungszusagen,
  • Räumung,
  • Nutzung bestimmter Flächen,
  • Verkäuferleistungen,
  • besondere Beschaffenheitszusagen,
  • Kaufpreisabreden,
  • Rücktritts- oder Bedingungsabreden.

Das Notariat kann dann beurteilen, wie die Vereinbarung rechtlich korrekt in den Vertrag einbezogen werden muss.

„Unterlage erhalten“ ist nicht dasselbe wie „vertraglich vereinbart“

Ein Exposé, Grundriss, Energieausweis oder eine E-Mail kann dem Käufer vorliegen, ohne automatisch Vertragsinhalt oder Beschaffenheitsvereinbarung zu sein.

Deshalb sollte bei Anlagen und Bezugnahmen geprüft werden:

  • Welche Anlage wird im Vertrag ausdrücklich bezeichnet?
  • Welche Unterlage dient nur zur Information?
  • Welche Erklärung wird zum Vertragsinhalt gemacht?
  • Welche Fassung einer Anlage ist gemeint?
  • Sind alle im Vertrag genannten Anlagen tatsächlich vorhanden?

Letzte Änderungen vor dem Notartermin

Wird der Entwurf kurz vor der Beurkundung geändert, sollten Käufer nicht nur die geänderte Stelle isoliert betrachten.

Zu prüfen ist auch, ob sich dadurch Folgepassagen ändern, beispielsweise bei:

  • Kaufpreis,
  • Zahlungsfrist,
  • Übergabe,
  • Lastenfreistellung,
  • Finanzierung,
  • Anlagen.

Kapitel 05Vor dem Notartermin prüfen

So gleichen Sie Kaufvertragsentwurf, Objektunterlagen und Finanzierung zusammen ab

Der beste Prüfweg ist nicht, den Entwurf einfach von Seite 1 bis zur letzten Seite durchzulesen und überall Häkchen zu setzen.

Sinnvoller ist ein Abgleich zwischen Vertrag, Immobilie und Finanzierung.

1. Beteiligte und Kaufgegenstand abgleichen

Stimmen Käufer, Verkäufer, Vertretungen und Erwerbsanteile? Passen Grundbuchblatt, Flurstücke, Miteigentumsanteile, Wohnung, Garage, Stellplatz und Sondernutzungsrechte zum tatsächlich gekauften Objekt?

2. Bei Eigentumswohnungen Teilungs- und WEG-Unterlagen danebenlegen

Prüfen Sie, ob Kaufgegenstand, Teilungserklärung, Aufteilungsplan und tatsächliche Nutzung zusammenpassen und ob aktuelle Beschlüsse oder Kostenrisiken für den Kauf relevant sind.

3. Grundbuchrechte sortieren

Für jedes relevante Recht klären:

  • bleibt bestehen?
  • wird gelöscht?
  • wird vom Käufer übernommen?
  • wie wird die Lastenfreistellung gesichert?

4. Kaufpreis, Inventar, Kosten und Zahlungswege prüfen

Stimmen Gesamtpreis, mitverkaufte Gegenstände, Kaufpreisaufteilung, Zahlungswege und die tatsächlichen Vereinbarungen? Ist klar, welche Kosten intern Käufer oder Verkäufer tragen sollen?

5. Fälligkeitsmechanik verstehen

Nicht nur „wann zahlen?“, sondern:

  • welche Voraussetzungen müssen vorher eintreten?
  • welche davon prüft das Notariat?
  • wann beginnt die Zahlungsfrist?
  • gibt es zusätzliche tatsächliche Voraussetzungen, etwa eine Räumung?

6. Übergabe und Eigentum trennen

Klären Sie, wann Schlüssel übergeben werden, wann Besitz/Nutzen/Lasten übergehen und wann die Eigentumsumschreibung erfolgt.

7. Haftung, bekannte Risiken und öffentliche Beiträge prüfen

Welche Beschaffenheiten werden ausdrücklich vereinbart? Welche Mängel oder Risiken sind bekannt? Welche Haftungsbeschränkungen enthält der Vertrag? Wie sind Erschließungs- und sonstige Anliegerbeiträge zugeordnet?

8. Finanzierung synchronisieren

Passt die Finanzierung zu:

  • Kaufpreisfälligkeit,
  • Auszahlungsvoraussetzungen der Bank,
  • Grundschuldbestellung,
  • benötigten Unterlagen,
  • Zahlungsweg?

Der Kaufvertragsentwurf ist deshalb auch für die Bank eine wichtige Objektunterlage. Er verbindet Kaufpreis, Objekt, Grundbuch, Zahlungsmechanik und Finanzierung. Welche Unterlagen darüber hinaus benötigt werden, hängt vom jeweiligen Kreditgeber und Objekt ab. Einen Überblick bietet der Ratgeber Unterlagen für die Immobilienfinanzierung.

9. Nebenabreden, Anlagen und Änderungen kontrollieren

Alles, was für Ihre Kaufentscheidung verbindlich vereinbart sein soll, sollte vor dem Termin mit dem Entwurf abgeglichen werden. Prüfen Sie außerdem, ob alle genannten Anlagen vorhanden sind und ob eine geänderte Fassung Folgepassagen beeinflusst.

10. Offene Fragen vor dem Termin klären und finale Fassung lesen

Rechtliche Fragen zum Vertrag können mit dem Notariat besprochen werden. Wenn eine einseitige Interessenprüfung oder eine rechtliche Bewertung Ihrer individuellen Position erforderlich ist, kann zusätzlich eine eigene hierzu befugte Rechtsberatung sinnvoll sein.

Vor der Unterschrift sollte die finale Fassung noch einmal darauf geprüft werden, ob sie den tatsächlich besprochenen Stand wiedergibt.

Kernbotschaft

Ein sauberer Kaufvertragscheck besteht nicht darin, möglichst viele juristische Klauseln zu markieren. Entscheidend ist, ob Vertrag, Grundbuch, Objektunterlagen, tatsächliche Vereinbarungen und Finanzierung zusammenpassen.

Häufige Fragen zum Kaufvertragsentwurf

Ist ein Kaufvertragsentwurf schon bindend?

Der übersandte Entwurf ist noch nicht der nach § 311b Abs. 1 BGB notariell beurkundete Grundstückskaufvertrag. Die notarielle Erwerbsverpflichtung entsteht grundsätzlich erst durch die formgerechte Beurkundung. Unabhängig davon können durch die Beauftragung des Notariats bereits Kosten entstehen.

Muss der Kaufvertragsentwurf immer zwei Wochen vor dem Notartermin vorliegen?

Nein. Die Zwei-Wochen-Regel des § 17 Abs. 2a BeurkG betrifft bestimmte Verbraucherverträge. Bei beurkundungspflichtigen Immobiliengeschäften zwischen Unternehmer und Verbraucher soll der beabsichtigte Vertragstext dem Verbraucher im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt werden.

Wann muss ich den Kaufpreis zahlen?

Maßgeblich sind die im Vertrag vereinbarten Fälligkeitsvoraussetzungen. Typischerweise verschickt der Notar eine Fälligkeitsmitteilung, sobald die von ihm zu prüfenden Voraussetzungen erfüllt sind. Die konkrete Zahlungsfrist ergibt sich aus dem Vertrag und der Mitteilung.

Bin ich mit der Auflassungsvormerkung schon Eigentümer?

Nein. Die Vormerkung sichert den Anspruch auf Eigentumsübertragung. Eigentümer wird der Käufer erst mit der erforderlichen Einigung und Eintragung als Eigentümer im Grundbuch.

Prüft der Notar auch Baumängel und die Wirtschaftlichkeit des Kaufs?

Nein. Die notarielle Tätigkeit betrifft die rechtliche Gestaltung und Abwicklung des Geschäfts. Technischer Gebäudezustand, Kaufpreisangemessenheit, Finanzierung und weitere wirtschaftliche oder tatsächliche Fragen müssen gegebenenfalls gesondert geprüft werden.

Warum braucht die Bank den Kaufvertragsentwurf?

Der Entwurf zeigt unter anderem Kaufpreis, Kaufgegenstand, Fälligkeitsmechanik, relevante Grundbuchregelungen und mitverkaufte Gegenstände. Diese Informationen können für Kreditentscheidung, Objektprüfung, Grundschuldbestellung und Auszahlung relevant sein. Die konkreten Anforderungen unterscheiden sich nach Kreditgeber und Fall.

Was ist, wenn meine Finanzierung vor dem Notartermin noch nicht endgültig steht?

Dann geht es nicht nur um den Inhalt des Entwurfs, sondern um das Risiko einer rechtlichen Kaufbindung ohne belastbar gesicherte Finanzierung. Dieses Thema behandeln wir separat unter Kaufvertrag ohne Darlehenszusage.

Kaufvertragsentwurf prüfen heißt: Vertrag und Realität zusammenbringen

Ein notarieller Kaufvertragsentwurf ist kein Formular, das Käufer nur auf Namen, Kaufpreis und Unterschriftszeile kontrollieren sollten.

Er verbindet Kaufgegenstand, Grundbuchsicherung, Kaufpreisfälligkeit, Zahlung, Übergabe und Eigentumsumschreibung – ergänzt um Fragen zu Lastenfreistellung, Finanzierung, Haftung, Genehmigungen und Nebenabreden.

Die wichtigste Prüfung lautet deshalb nicht:

„Ist dieser Vertrag Standard?“

Sondern:

„Bildet dieser Entwurf genau das Geschäft ab, das wir tatsächlich vereinbart haben – und passen Grundbuch, Objektunterlagen und Finanzierung dazu?“

Damit wird der Entwurf vor dem Notartermin zu dem, was er für Käufer sein sollte: eine konkrete Arbeitsgrundlage zum Prüfen, Nachfragen und Abstimmen.

Quellen und Rechtsgrundlagen

Stand der Quellenprüfung: 17. September 2026

Gesetze

Ausgewählte Rechtsprechung

  • BGH, Urteil vom 23.08.2018 – III ZR 506/16 · ECLI: ECLI:DE:BGH:2018:230818UIIIZR506.16.0 · Einordnung der verbraucherschützenden Bedeutung von § 17 Abs. 2a BeurkG.
  • BGH, Urteil vom 15.09.2023 – V ZR 77/22 · ECLI: ECLI:DE:BGH:2023:150923UVZR77.22.0 · Aufklärungspflichten und Bereitstellung von Unterlagen / Datenraum.
  • BGH, Urteil vom 15.12.2017 – V ZR 257/16 · ECLI: ECLI:DE:BGH:2017:151217UVZR257.16.0 · Nur als historische Rechtsprechungsquelle zur Trennung von Beschluss, Fälligkeit und Eigentumswechsel. Aussagen zur heutigen Außenpflicht gegenüber der Gemeinschaft werden nicht allein aus dieser vor dem WEMoG ergangenen Entscheidung abgeleitet.

Bundesnotarkammer / Notar.de

Fachliteratur

  • Beck’sches Notar-Handbuch, 8. Auflage 2024, § 1 Grundstückskauf
    • Herrler, § 1 Rn. 8–9 – Beratungsstruktur
    • Herrler, § 1 Rn. 30–56 – Kaufgegenstand, Zubehör, Inventar, Photovoltaik
    • Krauß, § 1 Rn. 80–98m – Kaufpreis, Fälligkeit, § 16a GwG
    • Everts, § 1 Rn. 99–104 – Vormerkung
    • Everts, § 1 Rn. 180a–224a – Vorkaufsrechte, Lastenfreistellung, Fälligkeitsmitteilung
    • Krauß, § 1 Rn. 228–265 – Verzug, Zwangsvollstreckung, Rücktritt
    • Everts, § 1 Rn. 266–289 – Finanzierung
    • Krauß, § 1 Rn. 290–370 – Besitz/Nutzen/Lasten, Rechts- und Sachmängel
    • Grziwotz, § 1 Rn. 377–403 – Erschließung / öffentliche Lasten
    • Everts, § 1 Rn. 99–104 – Eigentumsvormerkung im Kaufpreis-/Sicherungskontext
    • Grziwotz, § 1 Rn. 406–412 – Sicherungswirkungen der Eigentumsvormerkung
    • Everts, § 1 Rn. 424–433 – Löschung der Vormerkung bei gescheitertem Kauf
    • Krauß, § 1 Rn. 463–469 – Kosten / Grunderwerbsteuer
    • Heckschen, § 1 Rn. 495–503 – Nebenabreden / Formumfang
    • Krauß, § 1 Rn. 522–538 – Anlagen / Bezugnahmen
    • Hagemann, § 1 Rn. 569–592 – Vollzug, Löschungsunterlagen, Finanzierungsgrundpfandrecht
    • Krauß, § 1 Rn. 704–718 – Verbraucherstatus, Klauselkontrolle, § 17 Abs. 2a BeurkG
    • Die Fachliteratur ist Stand 2024. Aktuelle Rechtsaussagen werden mit den 2026 geprüften Primärquellen abgesichert.

Praxisquelle Finanzierung

  • Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung (IHK), Ausgabe 2020
    • Verwendung nur für den Kaufvertragsentwurf als Objektunterlage für die Finanzierungsprüfung, Kaufpreis und Zahlungsmechanik, grundbuchliche Situation, mitverkauftes Mobiliar/Zubehör sowie die Einordnung für Bank und Beleihungsprüfung.
    • Nicht als Rechtsquelle für 2026 verwendet.
Alexander Tochtenhagen
Alexander Tochtenhagen
Immobiliardarlehensvermittler (§ 34i GewO) · Eigenheimcheck GmbH
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