Sanierung, Modernisierung
und Steuern bei Immobilien:
Was wirklich abziehbar ist
Sanierungs- und Modernisierungskosten sind nicht automatisch „absetzbar". Ob eine Maßnahme sofort wirkt oder nur über die Abschreibung, hängt von Nutzung, Charakter und Zeitpunkt ab – und genau das übergehen viele Social-Media-Tipps.
Das Wichtigste auf einen Blick
Sanierungs- und Modernisierungskosten sind steuerlich nicht automatisch „absetzbar". Die Behandlung hängt zuerst davon ab, wie die Immobilie genutzt wird: selbst genutzt, vermietet oder betrieblich. Bei einer ausschließlich selbstgenutzten Immobilie gibt es regelmäßig keinen Werbungskostenabzug. Bei einer vermieteten Immobilie können echte Erhaltungsaufwendungen dagegen grundsätzlich sofort als Werbungskosten abziehbar sein. Werden Aufwendungen als Anschaffungs-, Herstellungs- oder anschaffungsnahe Herstellungskosten eingeordnet, wirken sie sich regelmäßig nur über die Gebäudeabschreibung aus.
Für die Finanzierungsplanung ist die steuerliche Einordnung nicht nur eine Frage der späteren Steuererklärung. Sie beeinflusst Liquidität, Eigenkapitalbedarf, Modernisierungsbudget und die Frage, welche Maßnahmen vor oder nach dem Kauf sinnvoll geplant werden sollten.
Übersteigen die Nettoaufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, ordnet § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten ein – der Sofortabzug entfällt.
Gleichzeitig ist die Gegenbehauptung ebenso falsch: Nicht jede teure, moderne oder energetische Sanierung ist automatisch Herstellungskosten. Das BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 stellt für die Standardhebung bei Wohngebäuden auf vier zentrale Ausstattungsmerkmale ab – Heizung, Sanitär, Elektroinstallation und Fenster. Maßnahmen außerhalb dieser vier Bereiche, etwa eine Fassadendämmung, werden bei der steuerlichen Standardprüfung nicht berücksichtigt.1
Dieser Beitrag ist keine Steuerberatung und keine Rechtsberatung. Er hilft Käufern, Eigentümern und Kapitalanlegern, typische Steuerbehauptungen rund um Sanierung und Modernisierung kritisch einzuordnen und die richtigen Fragen an Steuerberater, Rechtsanwälte oder sonst hierzu befugte Fachpersonen zu stellen.
- Warum viele Steuer-Tipps zu kurz greifen
- Die erste Weiche: Nutzung der Immobilie
- Grundbegriffe: Erhaltung, Anschaffung, Herstellung
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten: die 15-%-Falle
- Gebäude-AfA: warum „nur über Abschreibung" zählt
- Herstellungskosten außerhalb der 15-%-Regel
- Energetische Sanierung: keine Automatik
- Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand zusammen
- Größerer Erhaltungsaufwand: § 82b EStDV
- Selbstgenutzte Immobilien: § 35a und § 35c EStG
- GEG: Energierecht ist nicht Steuerrecht
- Feststellungslast und Dokumentation
- Typische Mythen – und die Einordnung
- Praktisches Prüfschema vor einer Sanierung
- Fazit
- Quellen & Nachweise
Warum viele Steuer-Tipps zu Immobilien zu einfach sind
Wer eine Immobilie kauft und anschließend saniert, trifft nicht nur technische und finanzielle Entscheidungen, sondern häufig auch steuerliche – ohne es sofort zu merken. Ob eine neue Heizung, neue Fenster, ein neues Bad, eine Dachsanierung oder eine Grundrissänderung sofort steuerlich berücksichtigt werden kann oder nur über viele Jahre wirkt, entscheidet sich nicht nach der Überschrift auf der Handwerkerrechnung, sondern nach der steuerlichen Einordnung der konkreten Maßnahme.
Auf Social Media wird das oft auf eine Formel verkürzt: „Sanierungskosten absetzen und Steuern sparen." Als Einstieg eingängig, fachlich aber gefährlich. Die Aussage lässt offen, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird, ob ein Einkünftebezug besteht, ob die Maßnahme Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten ist, ob die 15-Prozent-Grenze greift und ob Sonderregelungen wie § 35c, § 35a, § 7h oder § 7i EStG überhaupt einschlägig sind.
Nicht „Kann ich Sanierungskosten absetzen?", sondern: In welcher steuerlichen Sphäre fällt die Maßnahme an, welchen Charakter hat sie und wann wird sie durchgeführt?
Das aktuelle BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 bündelt die Verwaltungsauffassung zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungs-, Herstellungs- und anschaffungsnahen Herstellungskosten bei Gebäuden. Es ersetzt die bisherigen BMF-Schreiben vom 18. Juli 2003 und vom 20. Oktober 2017.2 Gerade deshalb lohnt es sich, viele ältere Steuertipps kritisch zu lesen: Manche beruhen noch auf überholten Formulierungen oder vermischen die zivilrechtliche, handelsrechtliche und einkommensteuerliche Ebene.
Eigennutzung, Vermietung oder Betriebsvermögen
Die steuerliche Einordnung beginnt nicht bei der Maßnahme, sondern bei der Nutzung der Immobilie. Drei Sphären sind zu unterscheiden:
Keine steuerpflichtigen Einkünfte, daher grundsätzlich kein Werbungskostenabzug. Relevanz vor allem über § 35a und § 35c EStG.
Erhaltungsaufwand grundsätzlich sofort als Werbungskosten abziehbar – Anschaffungs- und Herstellungskosten nur über die AfA.
Betriebsausgaben, Aktivierung, Abschreibung; Handels- und Steuerbilanz können auseinanderfallen.
Selbstgenutzte Immobilie
Wer seine Immobilie ausschließlich selbst bewohnt, erzielt damit keine steuerpflichtigen Einkünfte – deshalb gibt es grundsätzlich keinen Werbungskostenabzug. Ein neues Bad, ein neuer Bodenbelag, neue Fenster oder eine neue Heizung können bei reiner Eigennutzung also nicht einfach als Werbungskosten geltend gemacht werden.
Das heißt nicht, dass Selbstnutzer immer leer ausgehen: In Betracht kommen begrenzte Steuerermäßigungen, etwa für Handwerkerleistungen nach § 35a EStG oder bestimmte energetische Maßnahmen nach § 35c EStG. Diese mindern aber die tarifliche Einkommensteuer, nicht die Einkünfte. Mittelbar kann die Abgrenzung bedeutsam werden, etwa bei einer steuerpflichtigen Veräußerung innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG – ein eigenes Thema, das hier nicht vertieft wird.
Vermietete Immobilie im Privatvermögen
Hier ist die Abgrenzung besonders wichtig. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung fallen unter § 21 EStG; Werbungskosten sind nach § 9 Absatz 1 Satz 1 EStG Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen. Echter Erhaltungsaufwand kann grundsätzlich sofort als Werbungskosten abziehbar sein – Anschaffungs- und Herstellungskosten wirken sich dagegen nur über die AfA aus.3
Für Vermieter ist das keine Formalie. Ein sofort abziehbarer Aufwand von 40.000 Euro kann im Zahlungsjahr erheblich entlasten. Wird derselbe Betrag als Herstellungskosten behandelt und mit 2 Prozent jährlich abgeschrieben, beträgt der steuerliche Aufwand im ersten vollen Jahr nur 800 Euro. Die Liquiditätswirkung ist vollständig anders.
Betrieblich oder gewerblich genutzte Immobilie
Der Begriff „gewerblich genutzte Immobilie" ist steuerlich unscharf. Eine Privatperson kann an einen Gewerbetreibenden vermieten, ohne selbst gewerbliche Einkünfte zu erzielen. Gehört eine Immobilie zu einem Betriebsvermögen, geht es nicht um Werbungskosten bei § 21 EStG, sondern um Betriebsausgaben, Aktivierung, Abschreibung und ggf. handelsbilanzielle Fragen.
Bei Unternehmen können Handels- und Steuerbilanz auseinanderfallen. Das ist gerade bei energetischen Sanierungen relevant: Die handelsrechtliche Bewertung nach IDW RS IFA 1 kann energetische Verbesserungen teils anders einordnen als die Verwaltungsauffassung des BMF-Schreibens vom 26. Januar 2026.4 Für den typischen privaten Vermieter ist zunächst die einkommensteuerliche Frage entscheidend: sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand oder nur über AfA wirksame Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten?
Erhaltungsaufwand, Anschaffungskosten, Herstellungskosten
Die Alltagssprache hilft im Steuerrecht nur begrenzt. „Sanierung", „Renovierung", „Modernisierung" oder „energetische Verbesserung" sind keine abschließenden steuerlichen Kategorien. Entscheidend ist, ob Erhaltungsaufwand, Anschaffungskosten, Herstellungskosten oder anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen.
Erhaltungsaufwand: erneuern, reparieren, instand halten
Erhaltungsaufwand liegt typischerweise vor, wenn bereits vorhandene Gebäudeteile instandgesetzt oder erneuert werden, ohne dass ein neues Wirtschaftsgut entsteht, die nutzbare Fläche erweitert oder der Gebäudestandard wesentlich gehoben wird. Die EStR gehen bei Aufwendungen für die Erneuerung bereits vorhandener Teile grundsätzlich von Erhaltungsaufwand aus.5
Auch das Bilanzrecht bestätigt das: Der Herstellungskostenbegriff des § 255 Absatz 2 HGB ist abschließend. Was keinen Herstellungstatbestand erfüllt, ist grundsätzlich nicht aktivierungsfähig und damit Erhaltungsaufwand. Lassen sich die Voraussetzungen nachträglicher Herstellungskosten nicht eindeutig feststellen, ist im Zweifel Erhaltungsaufwand anzunehmen.6 Wichtig: Hohe Kosten, hochwertigeres Material, technische Modernisierung oder ein Wertzuwachs schließen Erhaltungsaufwand nicht automatisch aus – auch eine Maßnahme, die das Gebäude zeitgemäßer macht, kann Erhaltungsaufwand bleiben, wenn sie die bisherige Funktion nur erhält oder zeitgemäß wiederherstellt.7
Aufwendungen für die einzelne Baumaßnahme können auf Antrag als Erhaltungsaufwand behandelt werden, wenn sie für das einzelne Gebäude 4.000 Euro ohne Umsatzsteuer nicht übersteigen. Das ist keine gesetzliche Freigrenze, sondern eine Vereinfachungsregel – und entbindet nicht von der gesonderten Prüfung des § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG nach der Anschaffung.7a
Anschaffungskosten: Erwerb und Betriebsbereitschaft
Anschaffungskosten sind nach § 255 Absatz 1 HGB die Aufwendungen, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Bei Gebäuden geht es daher nicht nur um den Kaufpreis: Auch Aufwendungen zur erstmaligen Herstellung der objektiven oder subjektiven Betriebsbereitschaft können Anschaffungskosten sein. Das BMF-Schreiben unterscheidet objektive und subjektive Funktionstüchtigkeit.8 Beim Erwerb einer stark renovierungsbedürftigen Immobilie besteht daher ein typisches Risiko: Sind Maßnahmen erforderlich, um das Gebäude überhaupt für die geplante Nutzung betriebsbereit zu machen, kommt kein sofortiger Werbungskostenabzug in Betracht.
Herstellungskosten: Neubau, Erweiterung, Wesensänderung, wesentliche Verbesserung
Herstellungskosten sind nach § 255 Absatz 2 Satz 1 HGB Aufwendungen für die Herstellung eines Vermögensgegenstands, seine Erweiterung oder eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung.9 Für Immobilien sind vor allem vier Fälle wichtig:
- Erweiterung: etwa Anbau, Aufstockung oder Dachgeschossausbau mit zusätzlicher nutzbarer Fläche.
- Wesensänderung: eine Funktionsänderung, durch die im Vergleich zum bisherigen Gebäude ein anderer Vermögensgegenstand entsteht.
- Vollverschleiß / Wiederherstellung: bei einem Gebäude, das zur Gänze unbrauchbar geworden ist und wirtschaftlich neu hergestellt wird.
- Wesentliche Verbesserung: insbesondere durch deutliche Standardhebung oder erhebliche Verlängerung der technischen Nutzungsdauer.
Diese Kategorien sind sauber auseinanderzuhalten. Eine teure Sanierung ist nicht automatisch Herstellungskosten. Umgekehrt bleiben echte Herstellungskosten auch dann Herstellungskosten, wenn die Dreijahresfrist abgelaufen ist oder die 15-Prozent-Grenze nicht überschritten wird.10
Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Die bekannteste Sonderregel ist § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG. Danach gehören zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung, wenn sie ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen. Die Regel kann echte Erhaltungsaufwendungen umqualifizieren: Maßnahmen, die sonst sofort abziehbar wären, werden bei Überschreiten der Grenze zu anschaffungsnahen Herstellungskosten.11
Beginn und Ende des Dreijahreszeitraums
Der Zeitraum beginnt nicht zwingend mit dem notariellen Kaufvertrag, sondern regelmäßig mit der Anschaffung im steuerlichen Sinne – also dem Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten. Bei Maßnahmen, die innerhalb des Zeitraums begonnen und danach fortgeführt werden, sind die darauf entfallenden Aufwendungen ggf. zu schätzen.12
Die 15-Prozent-Grenze wird kumulativ geprüft
Maßgeblich ist nicht die Einzelrechnung, sondern die Summe der relevanten Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen im Dreijahreszeitraum. Eine Vielzahl kleiner Rechnungen kann am Ende gefährlicher sein als eine große Maßnahme. Einzubeziehen sind auch Aufwendungen, die für sich als Schönheitsreparaturen erscheinen könnten – Tapezieren, Streichen von Wänden, Decken, Türen, Fenstern und Heizkörpern –, wenn sie im Rahmen einer umfassenden Instandsetzung und Modernisierung anfallen.13
Nicht einzubeziehen sind Erweiterungen im Sinne des § 255 Absatz 2 Satz 1 HGB sowie jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten. Erweiterungen sind aber nicht harmlos: Sie sind schon nach allgemeinen Grundsätzen Herstellungskosten und wirken ebenfalls nicht sofort.14
Nettoaufwendungen und Gebäude-Anschaffungskosten
Verglichen werden die Nettoaufwendungen mit den Anschaffungskosten des Gebäudes. Die Umsatzsteuer auf Handwerkerrechnungen bleibt bei der Schwellenprüfung außen vor; nicht abziehbare Vorsteuerbeträge können nach § 9b EStG die Anschaffungs- oder Herstellungskosten erhöhen.15 Bei Wohnraumvermietung, die regelmäßig nach § 4 Nummer 12 UStG umsatzsteuerfrei ist, ist der Vorsteuerabzug häufig ausgeschlossen – man sollte die Schwellenprüfung daher gesondert dokumentieren und nicht allein mit Bruttorechnungen rechnen.
Ein Vermieter erwirbt ein Mehrfamilienhaus; die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten betragen 240.000 Euro. Innerhalb von drei Jahren lässt er mehrere Wohnungen renovieren. Die Handwerkerrechnungen betragen 45.220 Euro brutto, darin 7.220 Euro Umsatzsteuer – netto also 38.000 Euro.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Gebäude-Anschaffungskosten | 240.000 € |
| 15-Prozent-Grenze | 36.000 € |
| relevante Nettoaufwendungen | 38.000 € |
| Ergebnis | Grenze überschritten |
Die Aufwendungen übersteigen netto 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten. Sie sind nach § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG anschaffungsnahe Herstellungskosten und nicht sofort als Werbungskosten abziehbar.
Verdeckte Mängel, Drittschäden und Erstattungen
Besonders streitanfällig: Aufwendungen zur Beseitigung bereits angelegter oder durch vertragsgemäßen Gebrauch entstandener Mängel können einzubeziehen sein. Aufwendungen zur Beseitigung eines erst nach Anschaffung durch schuldhaftes Verhalten eines Dritten verursachten Schadens können dagegen ausgenommen sein.16 Werden Aufwendungen von dritter Seite ersetzt, zählen nur die verbleibenden; eine nachträgliche Über- oder Unterschreitung kann ein rückwirkendes Ereignis nach § 175 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 AO sein.17
Die Sonderregel verdrängt nicht die allgemeinen Herstellungskosten
§ 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG ist keine Entwarnungsnorm. Sind Aufwendungen nach allgemeinen Grundsätzen Anschaffungs- oder Herstellungskosten, bleiben sie das auch, wenn die 15-Prozent-Grenze nicht überschritten wird – etwa bei Erweiterung, Wesensänderung oder wesentlicher Verbesserung.18
Gemischt genutzte Gebäude
Bei gemischt genutzten Gebäuden wird die Grenze nicht einheitlich für das Gesamtgebäude geprüft, sondern für den jeweiligen, eigenständig zu beurteilenden Gebäudeteil. Bei teils selbstgenutzten, teils vermieteten Gebäuden ist die 15-Prozent-Grenze für den vermieteten Teil gesondert zu ermitteln; die auf den selbstgenutzten Teil entfallenden Aufwendungen bleiben außen vor.18a
Warum „nur über Abschreibung" wirtschaftlich so viel ausmacht
Sind Aufwendungen als Anschaffungs- oder Herstellungskosten einzuordnen, erhöhen sie regelmäßig die AfA-Bemessungsgrundlage – die steuerliche Wirkung verteilt sich über die Nutzungsdauer. Deshalb ist entscheidend, welcher AfA-Satz gilt.
Lineare Gebäude-AfA nach § 7 Absatz 4 EStG
§ 7 Absatz 4 Satz 1 EStG unterscheidet mehrere Fallgruppen. Die frühere pauschale Aussage „Gebäude werden mit 2 Prozent abgeschrieben" war schon immer verkürzt und ist seit der Anhebung für neue Wohngebäude (Jahressteuergesetz 2022) noch ungenauer.19
| Fallgruppe | AfA-Satz |
|---|---|
| Betriebsgebäude, nicht Wohnzwecken dienend, Bauantrag nach 31.03.1985 | 3 % |
| sonstige Gebäude, Fertigstellung nach 31.12.2022 | 3 % |
| sonstige Gebäude, Fertigstellung 1925 bis 2022 | 2 % |
| sonstige Gebäude, Fertigstellung vor 1925 | 2,5 % |
§ 7 Absatz 4 Satz 2 EStG lässt in bestimmten Fällen eine AfA nach kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer zu. Die Feststellungslast dafür trägt der Steuerpflichtige.20
Degressive Gebäude-AfA nach § 7 Absatz 5a EStG
Seit dem Wachstumschancengesetz gibt es für bestimmte neue Wohngebäude eine befristete degressive AfA von 5 Prozent vom Restwert. Begünstigt sind Wohngebäude im EU-/EWR-Raum, mit deren Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde (oder entsprechende Anschaffung).21 Das ist aber kein allgemeiner Sanierungsbonus: Bei Bestandsimmobilien ist sorgfältig zu prüfen, ob überhaupt ein begünstigtes Gebäude vorliegt. Die Frage „Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten?" wird dadurch nicht ersetzt.
Ein Vermieter lässt an einem 1998 fertiggestellten, vermieteten Wohngebäude (lineare AfA 2 Prozent) Baumaßnahmen für 40.000 Euro durchführen.
| Einordnung | Wirkung im 1. vollen Jahr |
|---|---|
| Sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand | 40.000 € Werbungskosten |
| Herstellungskosten bei 2 % AfA | 800 € AfA |
Bei einem unterstellten Grenzsteuersatz von 42 Prozent ergibt sich im ersten Jahr ein erheblicher Unterschied:
| Einordnung | Entlastung im 1. Jahr |
|---|---|
| Erhaltungsaufwand | ca. 16.800 € |
| Herstellungskosten, 2 % AfA | ca. 336 € |
Steuerlich geht es also nicht darum, ob die Aufwendungen irgendwann berücksichtigt werden, sondern wann sie wirken.
Herstellungskosten außerhalb der 15-Prozent-Regel
Nach Ablauf der Dreijahresfrist ist nicht automatisch alles unproblematisch. § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG ist nur eine Sonderregel; daneben gelten die allgemeinen Herstellungskostenregeln weiter. Vier Fälle sind hier maßgeblich:
Mehr nutzbare Fläche – Anbau, Aufstockung, Dachgeschossausbau. Schon geringe Flächenzugänge können genügen.
Funktion oder Zweckbestimmung ändern sich so, dass ein anderer Vermögensgegenstand entsteht.
Enger Ausnahmefall: schwere Substanzschäden an tragenden Teilen. Eine gründliche Sanierung genügt nicht.
Standardhebung über den ursprünglichen Zustand hinaus – gemessen an vier Ausstattungsmerkmalen.
Erweiterung
Eine Erweiterung liegt vor, wenn die zweckbestimmte Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes als Ganzem erweitert wird – besonders über die nutzbare Fläche. Bereits eine geringfügige Flächenerweiterung kann nachträgliche Herstellungskosten auslösen (Anbau, Aufstockung, Dachgeschossausbau).22 Nicht jeder Einbau eines bisher nicht vorhandenen Teils ist aber eine Erweiterung: Dient er nur der Erhaltung der Funktionsfähigkeit im Rahmen einer Modernisierung, kann Erhaltungsaufwand vorliegen – etwa zusätzliche Heizkörper bei einer Heizungsumstellung oder zusätzliche Anschlüsse bei Erneuerung der Elektroanlage.23
Wesensänderung
Eine Wesensänderung liegt vor, wenn sich Funktion oder Zweckbestimmung so ändern, dass ein anderer Vermögensgegenstand entsteht – etwa Umbau eines Einfamilien- in ein Zweifamilienhaus, Umgestaltung in ein Appartementhaus oder Umwandlung einer Mühle in ein Wohnhaus.24 Bleibt das Gepräge im Kern gleich, scheidet eine steuerliche Neuherstellung aus.
Vollverschleiß und Wiederherstellung
Vollverschleiß ist ein enger Ausnahmefall. Ein Gebäude ist nicht schon deshalb voll verschlissen, weil es alt oder stark sanierungsbedürftig ist. Erforderlich sind schwere Substanzschäden an für Nutzbarkeit und Nutzungsdauer entscheidenden Teilen (Fundament, tragende Wände, Geschossdecken, Dachkonstruktion). Eine grundlegende Sanierung genügt gerade nicht.25 Die pauschale Aussage „Kernsanierung ist immer Herstellungskosten" ist damit falsch – sie kann Herstellungskosten auslösen, muss dies aber nach allgemeinen Grundsätzen tragen.
Wesentliche Verbesserung und Standardhebung
Eine wesentliche Verbesserung liegt nicht schon vor, weil das Gebäude schöner, moderner oder wertvoller wird. Maßgeblich ist eine objektiv nachprüfbare Steigerung des Nutzungspotenzials über den ursprünglichen Zustand hinaus. Eine nur zeitgemäße Wiederherstellung des früheren Komforts bleibt grundsätzlich Erhaltungsaufwand.26
Heizung · Sanitär · Elektroinstallation · Fenster
Die Finanzverwaltung prüft die Standardhebung an drei Standardstufen (sehr einfach, mittel, sehr anspruchsvoll) – und ausschließlich anhand dieser vier Bereiche.27 Eine Standardhebung liegt typischerweise vor, wenn mindestens drei der vier Bereiche so verbessert werden, dass das Gebäude eine Stufe steigt; entscheidend ist die deutliche Erhöhung des Gebrauchswerts im Gesamtbild.28
Ursprünglicher Zustand als Vergleichsmaßstab
Maßgeblich ist nicht der unmittelbar vor der Maßnahme bestehende, möglicherweise heruntergekommene Zustand, sondern grundsätzlich der ursprüngliche Zustand – bei entgeltlichem Erwerb der Zustand im Zeitpunkt der Anschaffung.29 Ein Gebäude kann heute veraltet erscheinen, obwohl es ursprünglich mittlerem Standard entsprach. Wird dieser Standard nur zeitgemäß wiederhergestellt, liegt nicht automatisch eine wesentliche Verbesserung vor.
Sanierung in Raten
Eine wesentliche Verbesserung kann auch durch eine Sanierung in Raten entstehen: mehrere Maßnahmen, die je für sich noch keine wesentliche Verbesserung bewirken, aber Teil einer planmäßig gestreckten Gesamtmaßnahme sind und insgesamt den Gebrauchswert deutlich erhöhen. Regelmäßig ist davon auszugehen, wenn die Baumaßnahmen innerhalb von drei Jahren durchgeführt werden.30 Für zum Zeitpunkt der Veröffentlichung des BMF-Schreibens noch nicht vollendete Sanierungen verkürzen sich die Betrachtungszeiträume für die Vermutungsregel auf drei Jahre.31
Keine automatische Standardhebung – aber auch keine Entwarnung
Energetische Sanierungen sind besonders missverständnisanfällig. Politisch und wirtschaftlich können sie sinnvoll sein. Steuerlich ist gesondert zu prüfen, ob Erhaltungsaufwand, Herstellungskosten, anschaffungsnahe Herstellungskosten oder eine Ermäßigung nach § 35c EStG vorliegt.
Fassadendämmung
Das Anbringen einer zusätzlichen Fassadenverkleidung zur Wärmedämmung ist bei der Prüfung der Standardhebung nicht zu berücksichtigen – sie betrifft keines der vier maßgeblichen Merkmale.32 Das heißt nicht, dass die Kosten immer sofort abziehbar sind: Sie können in den ersten drei Jahren in die 15-Prozent-Grenze fallen oder bautechnisch mit Herstellungskosten zusammenhängen – sie lösen aber nicht allein wegen der energetischen Verbesserung eine Standardhebung aus.
Heizungstausch
Der Austausch einer mittleren Heizungsanlage gegen eine andere Wärmequelle führt für sich genommen nicht zu einer Hebung auf einen sehr anspruchsvollen Standard – etwa bei Solarthermie, Wärmepumpe, Wasserstoffheizung oder Fernwärmeanschluss.33 „Neue Heizung gleich Herstellungskosten" ist daher falsch – ebenso wie „Neue Heizung ist immer sofort abziehbar". Der Kontext entscheidet.
Fenster und Energieeinsparung
Auch der Austausch von Isolierglasfenstern gegen drei- oder vierfachverglaste Fenster führt für sich allein nicht zu einer Standardhebung im Bereich Fenster.34 Besonders bedeutsam: Eine deutliche Erhöhung des Gebrauchswerts liegt nicht schon deshalb vor, weil Maßnahmen den Endenergiebedarf oder -verbrauch deutlich mindern.35 Anders kann es aussehen, wenn Fenster Teil eines Bündels sind, das zusätzlich Sanitär, Elektro und Heizung betrifft – dann zählt die Gesamtwirkung.
Ein Vermieter ersetzt eine funktionierende Gasheizung mittleren Standards durch eine Wärmepumpe und lässt zusätzlich die Fassade dämmen. Bad, Elektroinstallation und Fenster bleiben unverändert im mittleren Standard.
Der bloße Wechsel der Wärmequelle führt nicht zu einer Hebung auf sehr anspruchsvollen Standard; die Fassadendämmung zählt nicht zu den vier Merkmalen. Eine Standardhebung liegt danach nicht vor. Gleichwohl sind die 15-Prozent-Grenze, der Zeitpunkt und ein möglicher bautechnischer Zusammenhang gesondert zu prüfen.
Ein Vermieter erwirbt ein Gebäude mit sehr einfachem Standard. In den folgenden Monaten werden die überholte Heizung ersetzt, das Bad vollständig modernisiert, die Elektroinstallation erheblich erweitert und einfachverglaste Fenster ersetzt.
Hier sind mindestens drei der vier Merkmale betroffen. Liegt eine deutliche Erhöhung des Gebrauchswerts vor, kann eine Standardhebung anzunehmen sein. Je nach Zeitpunkt und Zusammenhang können Anschaffungs-, Herstellungs- oder anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen.
Wenn Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand zusammentreffen
Große Baumaßnahmen bestehen selten nur aus einer Kategorie. Der Grundsatz lautet: getrennte Behandlung. Werden in engem räumlichem, zeitlichem und sachlichem Zusammenhang Arbeiten durchgeführt, die teils Herstellungskosten und teils Erhaltungsaufwand sind, sind sie grundsätzlich getrennt zu behandeln und ggf. im Wege der Schätzung aufzuteilen.36
Eine Ausnahme gilt, wenn die Maßnahmen bautechnisch ineinandergreifen – wenn die eine Baumaßnahme durch die andere bedingt ist. Bloße gemeinsame Planung, zeitgleiche Durchführung oder rationelle Abwicklung genügt dagegen nicht.37
Ein Vermieter baut eine Dachgaube ein und deckt zugleich das übrige schadhafte Dach neu. Der Gaubeneinbau kann wegen der Flächenerweiterung Herstellungskosten auslösen; die Erneuerung des übrigen Dachs wäre isoliert möglicherweise Erhaltungsaufwand.
Greifen beide bautechnisch ineinander – ist das Neudecken durch den Gaubeneinbau bedingt –, kann eine einheitliche Aktivierung in Betracht kommen. Handelt es sich um eine trennbare Instandsetzung, ist aufzuteilen.38 Das zeigt, warum saubere Rechnungen und Leistungsbeschreibungen so wichtig sind: Eine pauschale Rechnung „Dacharbeiten" erschwert die Aufteilung erheblich.
Größerer Erhaltungsaufwand: Verteilung statt Sofortabzug
Auch bei echten Erhaltungsaufwendungen ist der sofortige Abzug nicht die einzige Möglichkeit. Bei bestimmten Gebäuden kann größerer Erhaltungsaufwand nach § 82b EStDV gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden – besonders relevant bei zu Wohnzwecken vermieteten Gebäuden im Privatvermögen.39
Das kann sinnvoll sein, wenn der sofortige Abzug im Zahlungsjahr nicht optimal wirkt, etwa bei niedrigen übrigen Einkünften. Steuerlich zählt also nicht nur, ob Erhaltungsaufwand vorliegt, sondern auch, wann er optimal berücksichtigt wird.
§ 35a und § 35c EStG
Bei selbstgenutzten Immobilien fehlt in der Regel der Werbungskostenabzug. In Social-Media-Beiträgen werden § 35a und § 35c EStG häufig vermischt – beide sind aber keine allgemeinen Sanierungskostenabzüge.
Handwerkerleistungen nach § 35a EStG
§ 35a EStG kann bei Handwerkerleistungen für Renovierung, Erhaltung und Modernisierung im Privathaushalt eine Steuerermäßigung gewähren. Begünstigt sind aber nur Arbeitskosten samt bestimmter Nebenleistungen, nicht Materialkosten; es gelten Höchstbeträge und Nachweisanforderungen. Ausgeschlossen ist die Ermäßigung, soweit die Aufwendungen bereits als Betriebsausgaben, Werbungskosten, Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastungen berücksichtigt wurden.40 § 35a EStG ist daher kein Instrument, mit dem Eigennutzer sämtliche Sanierungsaufwendungen „absetzen" können.
Energetische Maßnahmen nach § 35c EStG
§ 35c EStG ist eine spezielle Ermäßigung für energetische Maßnahmen an zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden. Das Objekt muss bei Beginn der energetischen Maßnahme älter als zehn Jahre sein. Begünstigt sind nur Maßnahmen, mit deren Durchführung nach dem 31. Dezember 2019 begonnen wurde und die vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sind.41
Begünstigt sind insbesondere Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken, Erneuerung von Fenstern oder Außentüren, Einbau oder Erneuerung einer Lüftungsanlage, Erneuerung der Heizungsanlage, digitale Systeme zur Betriebs- und Verbrauchsoptimierung sowie die Optimierung bestehender Heizungen. Reine Stromerzeuger wie Photovoltaikanlagen sind nicht erfasst.42 Die Ermäßigung beträgt insgesamt 20 Prozent, verteilt auf drei Jahre (7 % / 7 % / 6 %); die Bemessungsgrundlage ist auf 200.000 Euro je Objekt begrenzt, die maximale Ermäßigung damit 40.000 Euro.43
Ein Eigentümer bewohnt sein Einfamilienhaus (bei Beginn der Maßnahme älter als zehn Jahre) und lässt durch ein Fachunternehmen begünstigte energetische Maßnahmen für 60.000 Euro durchführen. Die formellen Voraussetzungen liegen vor.
| Jahr | Prozentsatz | Steuerermäßigung |
|---|---|---|
| Abschlussjahr | 7 % | 4.200 € |
| Folgejahr | 7 % | 4.200 € |
| zweites Folgejahr | 6 % | 3.600 € |
| Summe | 20 % | 12.000 € |
Das ist eine Steuerermäßigung, kein Werbungskostenabzug. Sie mindert die tarifliche Einkommensteuer, soweit diese überhaupt entsteht.
Fachunternehmen, Bescheinigung, Rechnung und Zahlung
§ 35c EStG scheitert in der Praxis oft an Nachweisen. Die Maßnahme muss fachgerecht durch ein Fachunternehmen ausgeführt werden; Eigenleistungen sind nicht förderfähig.44 Sie ist durch eine Bescheinigung nach amtlichem Muster nachzuweisen – ausstellbar vom Fachunternehmen oder einer nach § 88 GEG berechtigten Person.45 Hinzu kommen eine Rechnung in deutscher Sprache und die unbare Zahlung auf das Konto des Leistungserbringers; Barzahlungen werden nicht anerkannt.46 Ohne ordnungsgemäße Bescheinigung, Rechnung und Zahlungsnachweis kann eine materiell begünstigte Maßnahme steuerlich leerlaufen.
GEG: Energierecht ist nicht automatisch Steuerrecht
Das Gebäudeenergiegesetz wird häufig mit Steuerrecht vermischt. Das GEG kann öffentlich-rechtliche Anforderungen an Gebäude und Heizungen enthalten – daraus folgt aber nicht automatisch sofort abziehbarer Aufwand, Herstellungskosten oder eine Ermäßigung nach § 35c EStG.
Eine allgemeine Pflicht zur sofortigen Vollsanierung gibt es nicht, wohl aber konkrete Einzelpflichten:
Dämmung oberster Geschossdecken bzw. ersatzweise des darüberliegenden Dachs.
Anforderungen an neue Heizungen, insbesondere die 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien.
Betriebsverbot für bestimmte alte Heizkessel: grundsätzlich 30-Jahre-Grenze (ab 1991 eingebaut), Niedertemperatur- und Brennwertkessel ausgenommen.47
Das GEG kann den Investitionsdruck erhöhen – die steuerliche Einordnung richtet sich aber weiterhin nach EStG, HGB, Verwaltungsauffassung und Rechtsprechung.
Feststellungslast, Mitwirkung und Dokumentation
Die Einordnung hängt stark von Tatsachen ab: Zustand bei Anschaffung, ursprünglicher Standard, Art der Arbeiten, technische Zusammenhänge, Rechnungsbestandteile, Zeitpunkt und Nutzung. Ohne Dokumentation ist eine spätere Argumentation deutlich schwächer.
Die Feststellungslast für Tatsachen, die eine Behandlung als Anschaffungs- oder Herstellungskosten begründen, trägt grundsätzlich das Finanzamt. Kann es den Zustand im Zeitpunkt der Anschaffung oder den ursprünglichen Zustand nicht feststellen, trifft den Steuerpflichtigen eine erhöhte Mitwirkungspflicht nach § 90 Absatz 1 Satz 3 AO.48 Wird sie verletzt, kann das Finanzamt aus Indizien auf eine Standardhebung schließen – etwa Modernisierung im Ganzen in zeitlicher Nähe zum Erwerb, hohe Aufwendungen für zentrale Ausstattungsmerkmale oder eine erhebliche Mieterhöhung aufgrund der Baumaßnahmen.49
Sinnvoll sind insbesondere Fotos, Baubeschreibungen, Energieausweise, Gutachten, Kaufvertragsunterlagen, Übergabeprotokolle, getrennte Angebote und Rechnungen, Leistungsbeschreibungen, Planungsunterlagen und eine zeitliche Übersicht der Maßnahmen.
Typische Mythen – und die richtige Einordnung
Falsch. Bei Eigennutzern gibt es grundsätzlich keinen Werbungskostenabzug. Bei Vermietern kommt es auf die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand, Anschaffungskosten, Herstellungskosten und anschaffungsnahen Herstellungskosten an.
Falsch. Vermietung eröffnet zwar grundsätzlich den Werbungskostenabzug. Herstellungskosten und anschaffungsnahe Herstellungskosten wirken aber regelmäßig nur über die AfA.
Falsch. Nach drei Jahren entfällt nur die Sonderregel des § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG. Allgemeine Herstellungskosten können weiterhin vorliegen, etwa bei Erweiterung, Wesensänderung, Vollverschleiß oder wesentlicher Verbesserung.
Falsch. Die BFH-Rechtsprechung bezieht Schönheitsreparaturen in die Prüfung der 15-Prozent-Grenze ein, wenn sie im Rahmen einer umfassenden Instandsetzung und Modernisierung durchgeführt werden.50
Falsch. Das BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 stellt gerade klar, dass Fassadendämmung, bloßer Wechsel der Wärmequelle und Austausch von Isolierglasfenstern gegen Drei- oder Vierfachverglasung für sich genommen keine steuerliche Standardhebung begründen.51
Falsch. § 35c EStG ist eine spezielle Steuerermäßigung für selbstgenutzte Wohngebäude. Sie setzt unter anderem ein begünstigtes Objekt, begünstigte Maßnahmen, Fachunternehmen, Bescheinigung, Rechnung und unbare Zahlung voraus. Außerdem sind Doppelförderungen ausgeschlossen oder begrenzt.
Praktisches Prüfschema vor einer Sanierung
Vor größeren Baumaßnahmen sollte man nicht mit dem Steuerspareffekt beginnen, sondern mit einem Prüfschema:
Selbst genutzt, vermietet, gemischt genutzt oder Betriebsvermögen?
Gibt es überhaupt Werbungskosten oder Betriebsausgaben?
Innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung oder später?
Reparatur, Ersatz, Erweiterung, Umnutzung, Standardhebung, energetische Maßnahme?
Nettoaufwendungen kumulativ gegen Gebäudeanschaffungskosten.
2 Prozent, 2,5 Prozent, 3 Prozent oder ggf. degressive AfA?
§ 35a EStG, § 35c EStG, § 82b EStDV, Denkmal- und Sanierungsgebietsnormen.
Zustand vor Beginn, Rechnungen, Leistungsbeschreibungen, Zahlungsnachweise, Bescheinigungen.
Steuerberater oder fachkundige Stelle vor Umsetzung einbeziehen, nicht erst bei der Steuererklärung.
Kein automatisches Steuersparmodell – sondern eine Einordnungsfrage
Sanierung und Modernisierung können steuerlich relevant sein, sind aber kein Selbstläufer. Entscheidend ist nicht, ob Geld ausgegeben wurde, sondern warum, wofür, wann und in welcher steuerlichen Sphäre.
Für Eigennutzer stehen begrenzte Ermäßigungen wie § 35a und § 35c EStG im Vordergrund. Für Vermieter ist die Unterscheidung zwischen sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand und nur über AfA wirksamen Anschaffungs- oder Herstellungskosten zentral; in den ersten drei Jahren nach Anschaffung ist § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG die wichtigste Risikoregel.
Gerade bei energetischen Maßnahmen zeigt das BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026: Pauschale Aussagen helfen nicht weiter. Eine Wärmepumpe, neue Fenster oder eine Dämmung sind weder automatisch Herstellungskosten noch automatisch sofort abziehbar. Wer kaufen, sanieren oder modernisieren möchte, sollte die steuerliche Prüfung als Teil der Investitionsplanung verstehen – nicht als nachträgliche Steuererklärungstechnik.
Dieser Beitrag stellt keine Steuer- und keine Rechtsberatung dar und dient ausschließlich der allgemeinen Information. Die steuerliche Behandlung hängt immer vom Einzelfall ab – von Nutzung, Zeitpunkt, vertraglicher Gestaltung, technischen Details und Nachweisen. Vor einer Investitions-, Sanierungs- oder Steuerentscheidung sollte der konkrete Sachverhalt mit einem Steuerberater, Rechtsanwalt oder einer sonst hierzu befugten Fachperson geprüft werden.
Quellen & Nachweise
Rechtsstand: 26. Januar 2026 (BMF-Schreiben zur Abgrenzung bei Gebäuden) bzw. 21. August 2025 (§ 35c EStG). Die folgenden Fußnoten belegen die Aussagen im Text; Literatur, Rechtsprechung, Gesetze und amtliche Materialien sind darunter zusammengefasst.
- 1Vgl. BMF, Schreiben v. 26.01.2026 – IV C 1 – S 2253/00082/001/064, BStBl 2026 I S. 272, Rz. 13–14; Ronig, R., Endgültiges BMF-Schreiben, 2026, S. 220 f.; Cremer, U., Baumaßnahmen, 2026, S. 375 ff. ↩
- 2Vgl. BMF, Schreiben v. 26.01.2026 – IV C 1 – S 2253/00082/001/064, BStBl 2026 I S. 272, Abschnitt „Anwendung"; Ronig, R., Endgültiges BMF-Schreiben, 2026, S. 217 f. ↩
- 3Vgl. R 21.1 Absatz 1 EStR; Escher, J., in: KKB, § 21 EStG, 2026, Rz. 1 ff.; Teschke, M./Kraft, C., in: KKB, § 6 EStG, 2026, Rz. 87 ff. ↩
- 4Vgl. BMF, Schreiben v. 26.01.2026, Rz. 14, 22, 23, 46; Zieglmaier, H./Sieber, S., Bilanzierung und Besteuerung, 2026, S. 1 ff.; Schubert/Hutzler, in: Beck Bil-Komm., 15. Aufl. 2026, § 255 HGB Rz. 329–334. ↩
- 5Vgl. R 21.1 Absatz 1 EStR; BMF, Schreiben v. 26.01.2026, Rz. 1. ↩
- 6Vgl. BFH, Urteil v. 09.05.1995 – IX R 116/92, BStBl II 1996, S. 632; Schubert/Hutzler, in: Beck Bil-Komm., 15. Aufl. 2026, § 255 HGB Rz. 318, 335. ↩
- 7Vgl. BFH, Urteil v. 09.05.1995 – IX R 116/92, BStBl II 1996, S. 632; Schubert/Hutzler, in: Beck Bil-Komm., 15. Aufl. 2026, § 255 HGB Rz. 329–335. ↩
- 7aVgl. R 21.1 Absatz 2 EStR; Escher, J., in: KKB, § 21 EStG, 2026, Rz. 1 ff. ↩
- 8Vgl. BMF, Schreiben v. 26.01.2026, Rz. 3–10; BFH, Urteil v. 20.08.2002 – IX R 70/00, BStBl II 2003, S. 585; BFH, Urteil v. 22.01.2003 – X R 9/99, BStBl II 2003, S. 596. ↩
- 9Vgl. BFH, Urteil v. 10.06.1992 – I R 99/86, BStBl II 1993, S. 41; Schubert/Hutzler, in: Beck Bil-Komm., 15. Aufl. 2026, § 255 HGB Rz. 230 f., 318. ↩
- 10Vgl. BMF, Schreiben v. 26.01.2026, Rz. 27–53; Schubert/Hutzler, in: Beck Bil-Komm., 15. Aufl. 2026, § 255 HGB Rz. 318–337; Teschke, M./Kraft, C., in: KKB, § 6 EStG, 2026, Rz. 87 ff.; Marx, F. J., Abgrenzung, 2026, S. 169 ff. ↩
- 11Vgl. BMF, Schreiben v. 26.01.2026, Rz. 54–68; BFH, Urteil v. 14.06.2016 – IX R 25/14, BStBl II 2016, S. 992; Teschke, M./Kraft, C., in: KKB, § 6 EStG, 2026, Rz. 87–92. ↩
- 12Vgl. BMF, Schreiben v. 26.01.2026, Rz. 62–64; Cremer, U., Baumaßnahmen, 2026, S. 378 f. ↩
- 13Vgl. BMF, Schreiben v. 26.01.2026, Rz. 55; BFH, Urteil v. 14.06.2016 – IX R 25/14, BStBl II 2016, S. 992; BFH, Urteil v. 14.06.2016 – IX R 22/15, BStBl II 2016, S. 999; Teschke, M./Kraft, C., in: KKB, § 6 EStG, 2026, Rz. 89. ↩
- 14Vgl. BMF, Schreiben v. 26.01.2026, Rz. 60–61; Schubert/Hutzler, in: Beck Bil-Komm., 15. Aufl. 2026, § 255 HGB Rz. 324 f.; Teschke, M./Kraft, C., in: KKB, § 6 EStG, 2026, Rz. 89. ↩
- 15Vgl. BMF, Schreiben v. 26.01.2026, Rz. 54, 66; BFH, Urteil v. 14.06.2016 – IX R 25/14, BStBl II 2016, S. 992; Cremer, U., Baumaßnahmen, 2026, S. 378 f. ↩
- 16Vgl. BMF, Schreiben v. 26.01.2026, Rz. 57; BFH, Urteil v. 09.05.2017 – IX R 6/16, BStBl II 2018, S. 9; BFH, Urteil v. 13.03.2018 – IX R 41/17, BStBl II 2018, S. 533; Teschke, M./Kraft, C., in: KKB, § 6 EStG, 2026, Rz. 89. ↩
- 17Vgl. BMF, Schreiben v. 26.01.2026, Rz. 67–68; BFH, Urteil v. 14.06.2016 – IX R 25/14, BStBl II 2016, S. 992. ↩
- 18Vgl. BMF, Schreiben v. 26.01.2026, Rz. 60; Schubert/Hutzler, in: Beck Bil-Komm., 15. Aufl. 2026, § 255 HGB Rz. 329–334; Teschke, M./Kraft, C., in: KKB, § 6 EStG, 2026, Rz. 89. ↩
- 18aVgl. BMF, Schreiben v. 26.01.2026, Rz. 58; BFH, Urteil v. 14.06.2016 – IX R 25/14, BStBl II 2016, S. 992; Teschke, M./Kraft, C., in: KKB, § 6 EStG, 2026, Rz. 90. ↩
- 19Vgl. § 7 Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 und Nummer 2 EStG; Marx, F. J., in: KKB, § 7 EStG, 2026, Rz. 401–403. ↩
- 20Vgl. § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG; Marx, F. J., in: KKB, § 7 EStG, 2026, Rz. 411 ff. ↩
- 21Vgl. § 7 Absatz 5a EStG; Marx, F. J., in: KKB, § 7 EStG, 2026, Rz. 469–471. ↩
- 22Vgl. BMF, Schreiben v. 26.01.2026, Rz. 31–33; BFH, Urteil v. 15.05.2013 – IX R 36/12, BStBl II 2013, S. 732; Schubert/Hutzler, in: Beck Bil-Komm., 15. Aufl. 2026, § 255 HGB Rz. 324 f. ↩
- 23Vgl. Schubert/Hutzler, in: Beck Bil-Komm., 15. Aufl. 2026, § 255 HGB Rz. 324 f. ↩
- 24Vgl. BFH, Urteil v. 31.03.1992 – IX R 164/87, BStBl II 1992, S. 808; Schubert/Hutzler, in: Beck Bil-Komm., 15. Aufl. 2026, § 255 HGB Rz. 322 f. ↩
- 25Vgl. BMF, Schreiben v. 26.01.2026, Rz. 29–30; BFH, Urteil v. 14.05.2003 – IX R 54/00, BFH/NV 2003, S. 1178; Schubert/Hutzler, in: Beck Bil-Komm., 15. Aufl. 2026, § 255 HGB Rz. 319–321. ↩
- 26Vgl. BMF, Schreiben v. 26.01.2026, Rz. 40–50; BFH, Urteil v. 09.05.1995 – IX R 116/92, BStBl II 1996, S. 632; Schubert/Hutzler, in: Beck Bil-Komm., 15. Aufl. 2026, § 255 HGB Rz. 326–334. ↩
- 27Vgl. BMF, Schreiben v. 26.01.2026, Rz. 11–18; Ronig, R., Endgültiges BMF-Schreiben, 2026, S. 220 ff. ↩
- 28Vgl. BMF, Schreiben v. 26.01.2026, Rz. 19–24; BFH, Urteil v. 25.09.2007 – IX R 28/07, BStBl II 2008, S. 218; Schubert/Hutzler, in: Beck Bil-Komm., 15. Aufl. 2026, § 255 HGB Rz. 329–334; Ronig, R., Endgültiges BMF-Schreiben, 2026, S. 222 f. ↩
- 29Vgl. BMF, Schreiben v. 26.01.2026, Rz. 41–42; BFH, Urteil v. 09.05.1995 – IX R 116/92, BStBl II 1996, S. 632; Schubert/Hutzler, in: Beck Bil-Komm., 15. Aufl. 2026, § 255 HGB Rz. 327 f. ↩
- 30Vgl. BMF, Schreiben v. 26.01.2026, Rz. 51–52; Ronig, R., Endgültiges BMF-Schreiben, 2026, S. 227 f. ↩
- 31Vgl. BMF, Schreiben v. 26.01.2026, Abschnitt „Anwendung"; Ronig, R., Endgültiges BMF-Schreiben, 2026, S. 217 f. ↩
- 32Vgl. BMF, Schreiben v. 26.01.2026, Rz. 13–14. ↩
- 33Vgl. BMF, Schreiben v. 26.01.2026, Rz. 22; Cremer, U., Baumaßnahmen, 2026, S. 380 f. ↩
- 34Vgl. BMF, Schreiben v. 26.01.2026, Rz. 23. ↩
- 35Vgl. BMF, Schreiben v. 26.01.2026, Rz. 46; Zieglmaier, H./Sieber, S., Bilanzierung und Besteuerung, 2026, S. 1 ff.; Schubert/Hutzler, in: Beck Bil-Komm., 15. Aufl. 2026, § 255 HGB Rz. 329–334. ↩
- 36Vgl. BMF, Schreiben v. 26.01.2026, Rz. 69; BFH, Urteil v. 09.05.1995 – IX R 116/92, BStBl II 1996, S. 632; Schubert/Hutzler, in: Beck Bil-Komm., 15. Aufl. 2026, § 255 HGB Rz. 337. ↩
- 37Vgl. BMF, Schreiben v. 26.01.2026, Rz. 71–73; BFH, Urteil v. 09.05.1995 – IX R 116/92, BStBl II 1996, S. 632; Schubert/Hutzler, in: Beck Bil-Komm., 15. Aufl. 2026, § 255 HGB Rz. 337. ↩
- 38Vgl. BMF, Schreiben v. 26.01.2026, Beispiel 15; Schubert/Hutzler, in: Beck Bil-Komm., 15. Aufl. 2026, § 255 HGB Rz. 324, 337; Zieglmaier, H./Sieber, S., Bilanzierung und Besteuerung, 2026, S. 8 f. ↩
- 39Vgl. § 82b EStDV; R 21.1 Absatz 6 EStR; Escher, J., in: KKB, § 21 EStG, 2026, Rz. 1 ff. ↩
- 40Vgl. § 35a Absatz 3 und Absatz 5 EStG. ↩
- 41Vgl. § 35c Absatz 1 Satz 2 EStG; § 52 Absatz 35a EStG; BMF, Schreiben v. 21.08.2025 – IV C 1 – S 2296-c/20/10003 :006, BStBl 2025 I S. 1609, Rz. 21–25; Hechtner, F., in: KKB, § 35c EStG, 2026, Rz. 21 ff. ↩
- 42Vgl. § 35c Absatz 1 Satz 3 EStG; ESanMV; BMF, Schreiben v. 21.08.2025, Rz. 31 ff.; BMF, Musterbescheinigung energetischer Maßnahmen nach § 35c EStG v. 23.12.2024. ↩
- 43Vgl. § 35c Absatz 1 Satz 1 EStG; BMF, Schreiben v. 21.08.2025, Rz. 56; Hechtner, F., in: KKB, § 35c EStG, 2026, Rz. 1 ff. ↩
- 44Vgl. § 35c Absatz 1 Satz 6 EStG; BMF, Schreiben v. 21.08.2025, Rz. 48–52. ↩
- 45Vgl. § 35c Absatz 1 Satz 7 EStG; BMF, Schreiben v. 21.08.2025, Rz. 73–75; BMF, Musterbescheinigung energetischer Maßnahmen nach § 35c EStG v. 23.12.2024. ↩
- 46Vgl. § 35c Absatz 4 Nummer 2 EStG; BMF, Schreiben v. 21.08.2025, Rz. 75–77; Hechtner, F., in: KKB, § 35c EStG, 2026, Rz. 90 ff. ↩
- 47Vgl. §§ 47, 71, 72 GEG. ↩
- 48Vgl. BMF, Schreiben v. 26.01.2026, Rz. 74–75. ↩
- 49Vgl. BMF, Schreiben v. 26.01.2026, Rz. 76–77. ↩
- 50Vgl. BMF, Schreiben v. 26.01.2026, Rz. 55; BFH, Urteil v. 14.06.2016 – IX R 25/14, BStBl II 2016, S. 992; BFH, Urteil v. 14.06.2016 – IX R 22/15, BStBl II 2016, S. 999. ↩
- 51Vgl. BMF, Schreiben v. 26.01.2026, Rz. 14, 22–23, 46; Ronig, R., Endgültiges BMF-Schreiben, 2026, S. 220 ff.; Cremer, U., Baumaßnahmen, 2026, S. 380 ff. ↩
Literaturverzeichnis
- Cremer, Udo (Baumaßnahmen, 2026): Baumaßnahmen an Gebäuden: Verbuchung in der Praxis, BBK 2026, S. 375–382.
- Escher, Jens (§ 21 EStG, 2026): § 21 EStG, in: Kanzler/Kraft/Bäuml u. a., Einkommensteuergesetz Kommentar Online, 11. Aufl., Stand: 01.01.2026.
- Hechtner, Frank (§ 35c EStG, 2026): § 35c EStG, in: Kanzler/Kraft/Bäuml u. a., Einkommensteuergesetz Kommentar Online, 11. Aufl., Stand: 01.01.2026.
- Marx, Franz Jürgen (§ 7 EStG, 2026): § 7 EStG, in: Kanzler/Kraft/Bäuml u. a., Einkommensteuergesetz Kommentar Online, 11. Aufl., Stand: 01.01.2026.
- Marx, Franz Jürgen (Abgrenzung, 2026): Abgrenzung von Anschaffungskosten, anschaffungsnahen Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen bei Gebäuden, StuB 2026, S. 169 ff.
- Ronig, Roland (Endgültiges BMF-Schreiben, 2026): Endgültiges BMF-Schreiben zu Baumaßnahmen bei Gebäuden, BBK 2026, S. 217–234.
- Schubert/Hutzler (§ 255 HGB, 2026): § 255 HGB, in: Beck'scher Bilanz-Kommentar, 15. Aufl. 2026.
- Teschke, Manuel/Kraft, Cornelia (§ 6 EStG, 2026): § 6 EStG, in: Kanzler/Kraft/Bäuml u. a., Einkommensteuergesetz Kommentar Online, 11. Aufl., Stand: 10.03.2026.
- Zieglmaier, Hannes/Sieber, Sebastian (Bilanzierung und Besteuerung, 2026): Bilanzierung und Besteuerung von Immobilien, StuB 2026, Beilage zu Heft 10, S. 1 ff.
Rechtsprechungsverzeichnis
- BFH, Urteil v. 09.05.1995 – IX R 116/92, BStBl II 1996, S. 632.
- BFH, Urteil v. 10.06.1992 – I R 99/86, BStBl II 1993, S. 41.
- BFH, Urteil v. 31.03.1992 – IX R 164/87, BStBl II 1992, S. 808.
- BFH, Urteil v. 20.08.2002 – IX R 70/00, BStBl II 2003, S. 585.
- BFH, Urteil v. 22.01.2003 – X R 9/99, BStBl II 2003, S. 596.
- BFH, Urteil v. 14.05.2003 – IX R 54/00, BFH/NV 2003, S. 1178.
- BFH, Urteil v. 25.09.2007 – IX R 28/07, BStBl II 2008, S. 218.
- BFH, Urteil v. 15.05.2013 – IX R 36/12, BStBl II 2013, S. 732.
- BFH, Urteil v. 14.06.2016 – IX R 22/15, BStBl II 2016, S. 999.
- BFH, Urteil v. 14.06.2016 – IX R 25/14, BStBl II 2016, S. 992.
- BFH, Urteil v. 09.05.2017 – IX R 6/16, BStBl II 2018, S. 9.
- BFH, Urteil v. 13.03.2018 – IX R 41/17, BStBl II 2018, S. 533.
Gesetzesverzeichnis
- Abgabenordnung (AO), insbesondere § 90 Absatz 1 Satz 3 AO und § 175 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 AO.
- Einkommensteuergesetz (EStG), insbesondere § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG, § 7 Absatz 4 EStG, § 7 Absatz 5a EStG, § 9 Absatz 1 Satz 1 EStG, § 9b EStG, § 21 EStG, § 35a EStG und § 35c EStG.
- Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV), insbesondere § 82b EStDV.
- Gebäudeenergiegesetz (GEG), insbesondere §§ 47, 71, 72 GEG.
- Handelsgesetzbuch (HGB), insbesondere § 255 HGB.
- Umsatzsteuergesetz (UStG), insbesondere § 4 Nummer 12 UStG und § 15 UStG.
Amtliche Materialien
- BMF, Schreiben v. 26.01.2026 – IV C 1 – S 2253/00082/001/064, BStBl 2026 I S. 272, „Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungskosten, Herstellungskosten und anschaffungsnahen Herstellungskosten im Sinne des § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG bei der Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden".
- BMF, Schreiben v. 21.08.2025 – IV C 1 – S 2296-c/20/10003 :006, BStBl 2025 I S. 1609, „Einzelfragen zu § 35c EStG".
- BMF, Musterbescheinigung energetischer Maßnahmen nach § 35c EStG v. 23.12.2024.
- Einkommensteuer-Richtlinien (EStR), insbesondere R 21.1 EStR.
- Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV).
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