Welche Unterlagen benötigen Angestellte für eine
Immobilienfinanzierung?
Für Angestellte sind die Unterlagenvoraussetzungen bei einer Immobilienfinanzierung typischerweise überschaubar strukturiert. Im Kern geht es der Bank darum, Einkommenshöhe, Einkommensstabilität und Vermögenssituation nachzuvollziehen. Was genau verlangt wird, kann je nach Kreditgeber und Fallkonstellation variieren.
Gehaltsabrechnungen
Häufig verlangen Banken die Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate, manche Kreditgeber auch einen längeren Zeitraum. Wichtig ist, dass die Abrechnungen vollständig, aktuell und lückenlos vorliegen. Gerade bei Nachberechnungen oder Rückfragen im weiteren Verlauf ist es wichtig, dass keine Monate fehlen.
Sonder- oder Bonuszahlungen sollten über die Gehaltsabrechnungen nachvollziehbar sein. Je nach Kreditgeber werden variable Bestandteile wie Prämien, Überstundenvergütungen oder Schichtzulagen nur dann berücksichtigt, wenn sie über einen längeren Zeitraum regelmäßig gezahlt wurden.
Provisionen sind ein besonderer Gehaltsbestandteil. Hier empfiehlt es sich, mehr als drei Gehaltsnachweise und gegebenenfalls auch eine Lohnsteuerbescheinigung zur Verfügung zu stellen, damit ein belastbarer Zeitraum dokumentiert wird.
Typischerweise prüfen Banken dabei nicht nur die Höhe des Bruttogehalts, sondern auch die Zusammensetzung des Einkommens, den Beginn des Arbeitsverhältnisses sowie Hinweise auf die persönliche Situation, die sich etwa aus Steuerklasse oder Kinderfreibeträgen ergeben können.
Wenn auf der Gehaltsabrechnung keine Kontoverbindung oder kein eindeutiger Zahlungsnachweis erkennbar ist, kann zusätzlich ein passender Gehaltseingang auf dem Konto verlangt werden – oft reicht ein gefilterter Kontoauszug.
Arbeitsvertrag
In vielen Fällen ist ein Arbeitsvertrag keine Pflichtunterlage. Er kann aber notwendig sein, damit bestimmte Lebenssituationen oder Gehaltsbausteine verständlicher und plausibler dargestellt werden können.
Der Arbeitsvertrag belegt die Art des Beschäftigungsverhältnisses. Relevant sind vor allem Befristung oder Unbefristung, eine laufende Probezeit und ein möglicher Arbeitgeberwechsel kurz vor der Antragstellung.
Bei einer laufenden Probezeit ist es sinnvoll, das frühzeitig anzusprechen. Manche Kreditgeber setzen den Abschluss der Probezeit als Voraussetzung, andere sehen sie nicht als Ausschlusskriterium. Eine Bestätigung des Arbeitgebers zur Beendigung der Probezeit kann hilfreich sein.
Steuerbescheid
Ein Steuerbescheid ist die Antwort der Finanzverwaltung auf Grundlage der Steuererklärung – das Ergebnis der Erklärung. Typischerweise werden der letzte oder die letzten zwei Steuerbescheide verlangt.
Sie erlauben der Bank eine Überprüfung des tatsächlich steuerpflichtigen Einkommens, das vom Bruttogehalt auf der Gehaltsabrechnung abweichen kann – etwa durch Nebeneinkünfte außerhalb des § 19 EStG oder steuerlich relevante Ausgaben.
Wer keine Steuererklärung abgibt, kann stattdessen oft einen kurzen, unterschriebenen Dreizeiler einreichen, in dem bestätigt wird, dass keine Erklärung abgegeben wird und daher kein Bescheid vorliegt.
Kontoauszüge
Häufig werden Kontoauszüge der letzten drei Monate verlangt. Sie geben der Bank Auskunft über das Zahlungsverhalten und bestehende regelmäßige Belastungen – laufende Kredite, Unterhaltspflichten oder andere monatliche Fixausgaben. Diese Positionen fließen typischerweise in die Haushaltsrechnung der Bank ein.
Eigenkapitalnachweis
Der Eigenkapitalnachweis soll belegen, dass das eingesetzte Eigenkapital zum Zeitpunkt der Anfrage tatsächlich verfügbar ist. Gängige Nachweise sind aktuelle Kontoauszüge, Depot-Übersichten, Sparbuch-Belege oder Fondsbewertungen.
Beim Eigenkapitalnachweis ist darauf zu achten, dass IBAN, Kontoinhaber, Datum, Bank und das Guthaben ersichtlich sind. Eine wichtige Abgrenzung: Wenn eine Bank keine Kontoauszüge verlangt, ist es in der Regel besser, auch keine einzureichen – vollständige Kontoauszüge können sonst zu einer ungünstigeren Haushaltsrechnung führen.
Sollte das Kapital noch auf einem fremden Konto liegen, werden ein Kapitalnachweis von der betreffenden Person, ein Personalausweis sowie ein unterschriebenes Schreiben benötigt, in dem die Person bestätigt, dass das Geld für den Kauf zur Verfügung gestellt wird.
Bei größeren Zuflüssen kurz vor der Antragstellung – etwa Schenkungen oder Erbschaften – können Banken eine schriftliche Erklärung zur Herkunft der Mittel verlangen. Bei Schenkungen oder ungleichem Eigenkapitaleinsatz zwischen mehreren Eigentümern empfiehlt sich die Rücksprache mit einem Steuerberater.
Ausweisdokument
Eine Kopie des Personalausweises oder Reisepasses wird standardmäßig benötigt. Manche Banken führen die Identitätsprüfung über ein Video-Ident- oder PostIdent-Verfahren direkt im Antragsprozess durch.
Bei Verwendung eines Reisepasses wird zusätzlich immer eine aktuelle Meldebescheinigung benötigt.
Besonderheiten & Sonderfälle
Bei befristeten Verträgen reagieren manche Kreditgeber zurückhaltender. Einige arbeiten dennoch mit befristeten Arbeitsverhältnissen, wenn eine Verlängerung hinreichend wahrscheinlich oder belegt ist – etwa bei Hochschulverträgen mit dokumentierter Verlängerungshistorie oder bei Beamten auf Zeit. Es ist kein Ausschluss einer Finanzierung, erfordert aber mehr Erklärung.
Die Annahme, dass Verbeamtete bei Kreditgebern automatisch bessere Konditionen erhalten, wird oft nicht bestätigt – die Art der Beschäftigung ist nur ein Teil der Gesamtbetrachtung. Statt Gehaltsabrechnungen werden Bezügemitteilungen vom Dienstherrn eingereicht. Da auf Bezügemitteilungen häufig keine Kontonummer aufgeführt ist und sie nur bei Änderungen ausgestellt werden, verlangen viele Kreditgeber zusätzlich aktuelle Kontoauszüge als Zahlungsbeleg. Ein Nachweis der Verbeamtung – etwa die Ernennungsurkunde – kann je nach Bank erwartet werden.
Wenn zwei Personen gemeinsam finanzieren, werden Unterlagen für beide Antragstellenden separat benötigt.
Vollständigkeit & Qualität der Unterlagen
Eine Kreditakte ist im Prinzip eine Bewerbung beim Kreditgeber. Schief abfotografierte, abgeschnittene oder schwer lesbare Unterlagen hinterlassen keinen guten Eindruck – und können die Bearbeitung verzögern oder Rückfragen auslösen.
Vollständige, gut lesbare Unterlagen ohne fehlende Seiten oder Deckblätter helfen dabei, den Prozess reibungslos zu halten. Lücken oder unklare Dokumente sind oft kein Ausdruck von schlechter Bonität – aber sie erzeugen Aufwand auf allen Seiten, der vermeidbar ist.
Eine sorgfältige Vorbereitung der Unterlagen ist deshalb kein bürokratisches Detail, sondern ein sinnvoller Teil der Finanzierungsvorbereitung.
Einordnung
Unterlagen im Kontext der Finanzierungsvorbereitung
Vollständige und plausible persönliche Unterlagen sind eine wichtige Voraussetzung für eine reibungslose Finanzierungsanfrage. Welche Unterlagen im Einzelfall tatsächlich benötigt werden, hängt von der Gesamtsituation ab.
Zur Übersicht: Unterlagen für die Immobilienfinanzierung