Welche Unterlagen benötigen Selbstständige für eine
Immobilienfinanzierung?
Selbstständige und Freiberufler bereiten bei einer Immobilienfinanzierung in der Regel mehr Unterlagen vor als Angestellte. Das Einkommen muss über mehrere Jahre belegt werden, damit Banken Stabilität und Tragfähigkeit beurteilen können. Die genauen Anforderungen variieren je nach Kreditgeber und Fallkonstellation erheblich.
Jahresabschlüsse oder Einnahmen-Überschuss-Rechnung
Für Gewerbetreibende mit Bilanzierungspflicht werden typischerweise die Jahresabschlüsse (Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung) der letzten zwei bis drei Jahre verlangt. Für Freiberufler und Kleinunternehmer ohne Bilanzierungspflicht sind es häufig die Einnahmen-Überschuss-Rechnungen (EÜR) des gleichen Zeitraums.
Viele Kreditgeber verlangen, dass diese Dokumente vom Antragsteller unterschrieben vorliegen. Banken lesen daraus vor allem Einkommenshöhe und -entwicklung über die Jahre, Gewinnstabilität und – bei bilanzierenden Unternehmen – das vorhandene Eigenkapital im Betrieb.
Ab der zweiten Jahreshälfte wird von vielen Kreditgebern erwartet, dass der Jahresabschluss des vorangegangenen Jahres bereits vorliegt. Das sollte bei der langfristigen Planung der Antragstellung berücksichtigt werden. Besonders komplexe steuerliche Gestaltungen können im Rahmen des Finanzierungsantrags umfangreichere Erläuterungen erfordern.
Steuerbescheide
Einkommensteuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre sind häufig die offizielle Bestätigung des steuerlich anerkannten Einkommens. Sie dienen als Gegenkontrolle zu den Jahresabschlüssen und können abweichen, wenn steuerliche Gestaltungen das ausgewiesene Einkommen beeinflussen.
Manche Banken haben sehr genaue Vorgaben, welche Bescheide zu welchem Zeitpunkt vorliegen müssen. So kann es vorkommen, dass im Februar 2025 bereits der Steuerbescheid für 2023 erwartet wird. Wer eine Finanzierung plant, sollte prüfen, ob die relevanten Bescheide bereits vorliegen oder beim Finanzamt angefordert werden müssen.
Aktuelle BWA und SuSa
Die BWA (Betriebswirtschaftliche Auswertung) des laufenden Jahres zeigt der Bank die aktuelle Einkommensentwicklung. Viele Kreditgeber verlangen die BWA der letzten drei bis sechs Monate – manche auch die des gesamten bisherigen Jahres, sofern verfügbar. Die BWA wird in der Regel vom Steuerberater erstellt oder aus der Buchhaltungssoftware exportiert.
Manche Banken verlangen zusätzlich zur BWA eine Summen- und Saldenliste (SuSa). Die SuSa ist eine detailliertere Buchführungsübersicht, die alle Kontobewegungen des Unternehmens listet. Für die Finanzierungsanfrage ist sie kein Dokument, das der Antragsteller selbst erstellt – sie kommt in der Regel vom Steuerberater und ergänzt die BWA um mehr Tiefe und Nachvollziehbarkeit.
Ob eine SuSa tatsächlich verlangt wird, hängt vom Kreditgeber und der Komplexität der Unternehmenssituation ab. Es empfiehlt sich, den Steuerberater frühzeitig einzubinden, damit die Unterlagen bei Bedarf schnell verfügbar sind.
Nachweis der selbstständigen Tätigkeit
Je nach Art der Tätigkeit kommen unterschiedliche Dokumente in Frage: die Gewerbeanmeldung für Gewerbetreibende, ein aktueller Handelsregisterauszug für eingetragene Unternehmen oder eine Freiberufler-Bescheinigung des Finanzamts.
Viele Banken setzen eine Mindestdauer der selbstständigen Tätigkeit voraus – typischerweise zwei bis drei Jahre. Wer kürzer selbstständig ist, sollte das frühzeitig ansprechen, da die Bereitschaft der Kreditgeber hier stark variiert.
Kontoauszüge
Häufig werden Kontoauszüge der letzten drei Monate verlangt – sowohl geschäftliche als auch private Konten. Sie geben der Bank Auskunft über das Zahlungsverhalten und bestehende regelmäßige Belastungen, die in die Haushaltsrechnung einfließen. Bei Konten mit starken monatlichen Schwankungen kann auch ein längerer Zeitraum angefordert werden.
Eigenkapitalnachweis
Der Eigenkapitalnachweis soll belegen, dass das eingesetzte Eigenkapital zum Zeitpunkt der Anfrage tatsächlich verfügbar ist. Gängige Nachweise sind aktuelle Kontoauszüge, Depot-Übersichten, Sparbuch-Belege oder Fondsbewertungen.
Beim Eigenkapitalnachweis ist darauf zu achten, dass IBAN, Kontoinhaber, Datum, Bank und das Guthaben ersichtlich sind. Eine wichtige Abgrenzung: Wenn eine Bank keine Kontoauszüge verlangt, ist es in der Regel besser, auch keine einzureichen – vollständige Kontoauszüge können sonst zu einer ungünstigeren Haushaltsrechnung führen.
Bei Zuflüssen aus dem Betrieb oder Gewinnentnahmen kurz vor der Antragstellung können Banken zusätzliche Erklärungen zur Herkunft der Mittel verlangen.
Ausweisdokument
Eine Kopie des Personalausweises oder Reisepasses wird standardmäßig benötigt. Manche Banken führen die Identitätsprüfung über ein Video-Ident- oder PostIdent-Verfahren direkt im Antragsprozess durch.
Bei Verwendung eines Reisepasses wird zusätzlich immer eine aktuelle Meldebescheinigung benötigt.
Besonderheiten & Sonderfälle
Banken rechnen das anrechenbare Einkommen bei Selbstständigen häufig nicht nach dem letzten Jahr allein, sondern bilden einen Durchschnitt über zwei bis drei Jahre. Einzelne Ausreißerjahre – nach oben wie nach unten – werden dabei in der Regel geglättet. Ein starkes letztes Jahr kompensiert schwächere Vorjahre also nicht zwingend vollständig.
Freiberufler werden von manchen Banken als etwas stabiler bewertet, da typischerweise keine Gewerberisiken wie Warenbestand oder Produktionsmittel berücksichtigt werden. Gewerbetreibende in volatilen Branchen können mit vorsichtigeren Einkommensansätzen rechnen – das variiert jedoch je nach Kreditgeber.
Bei GmbH-Gesellschafter-Geschäftsführern kann die Bank sowohl das Geschäftsführergehalt als auch ausgeschüttete Gewinne berücksichtigen. In diesem Fall werden Unterlagen aus beiden Bereichen relevant: Gehaltsabrechnungen, Jahresabschlüsse der GmbH und Steuerbescheide. Gesellschafter-Geschäftsführer werden in der Regel wie Selbstständige behandelt – oft hängt es von der Höhe der Beteiligung ab. Das sollte frühzeitig angesprochen werden.
Vollständigkeit & Qualität der Unterlagen
Eine Kreditakte ist im Prinzip eine Bewerbung beim Kreditgeber. Schief abfotografierte, abgeschnittene oder schwer lesbare Unterlagen hinterlassen keinen guten Eindruck – und können die Bearbeitung verzögern oder Rückfragen auslösen.
Bei Selbstständigen ist eine lückenlose Zusammenstellung besonders wichtig. Fehlende Jahresabschlüsse, nicht vorliegende Steuerbescheide oder eine veraltete BWA führen regelmäßig zu Rückfragen und können die Bearbeitung erheblich verzögern. Es empfiehlt sich, alle relevanten Dokumente vorab vollständig zusammenzustellen – idealerweise in Abstimmung mit dem Steuerberater.
Eine sorgfältige Vorbereitung der Unterlagen ist deshalb kein bürokratisches Detail, sondern ein sinnvoller Teil der Finanzierungsvorbereitung.
Einordnung
Unterlagen im Kontext der Finanzierungsvorbereitung
Die Unterlagenvorbereitung für Selbstständige ist aufwändiger als für Angestellte – sie spiegelt aber die tatsächliche Komplexität der Einkommensbewertung wider. Welche Unterlagen im Einzelfall tatsächlich benötigt werden, hängt von der Gesamtsituation ab.
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